任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　　2 新加坡住房制度的四大支柱

　　2.1 土地制度：国有为主，无土地财政

　　新加坡现行的土地制度受英国影响较大，很多规则和制度是以殖民期间英国的法律和惯例为基础、结合本国国情修改而来，因此在土地产权、土地登记等方面与英联邦其他国家大致相似，如香港等。

　　2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主

　　新加坡近九成土地为国家所有，政府强势主导土地市场。新加坡土地所有权主要分为国有、公有和私有三种，其中国有和公有土地均归国家所有，合计占比87%，私有土地仅占13%。国有土地由土地管理局(The Singapore Land Authority，简称“SLA”)直接管理，占比约59%;公有土地由半官方机构负责管理，如市区重建局(Urban Redevelopment Authority，简称“URA”)、HDB、交通局、裕廊工业集团、民航局等，占比约29%;其余土地均为私人所有。国有主导的土地产权制度使得政府在土地规划、利用与经营上拥有绝对话语权。

　　两权分离，招标和拍卖是土地出让的主要方式。除少量自由保有(少数富裕家庭和原住民持有)和永久产权(极少数个人持有)土地外，新加坡土地的所有权归国家所有，使用权可转让。由于住宅用地极其有限，仅占国土面积的14%，占城市建设用地的18.8%，远低于西雅图(57%)、伦敦(36%)及北京(36%)等城市，新加坡政府主要以招标和拍卖形式转让土地使用权(住宅为99年，工商业60年)，并对每一块土地的买卖进行严格审查。

　　新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿新加坡土地征收制度。1966年颁布的《土地征收法》明确规定，当某一土地符合以下条件即可被政府强制收归国有：(1)公共利益需要;(2)经国家发展部部长批准的任何个人、团体或法定机构为公共利益，需要征用为某项工程或事业所用;(3)作为住宅、商业或工业区加以利用。由于“公共利益”范围较广，政府强制征地权很大，这也是新加坡国有土地能够大幅提升的关键，1960年国有土地占比仅为44%，而目前已高达90%。此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”，1988年前被限制在1973年的市价或总统宣布收购之日的市值(两者取其低)，此后“市场价值”标准逐渐提高，直至2007年才被确定为征收时的市场价值。考虑到新加坡土地资源极其稀缺的基本国情，提升国有土地占比有利于稀缺土地资源的集约化运作，而低价补偿则保证了政府低成本拿地。