任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　(2)EC公寓：质优价廉，支持夹心层改善需求

　　执行共管公寓主要面向既存在改善性住房需求又无法承担私人住宅价格的“夹心层”家庭，由HDB与私人开发商于1996年联合推出。HDB主要负责提供低于市价40%的廉价土地和购房资金支持，私人开发商负责项目开发建设与销售。EC公寓由业主委员会管理，产权年限与普通组屋相同，但配套设施与居住条件类似于非有地私宅。截至2017年底，新EC公寓均价为799新元/平方英尺，在设施和区位相同的条件下，仅为私人住宅市场价的60%左右。

　　新EC公寓仅面向新加坡公民，并严格审查申购者身份、收入、私产等情况。只有家庭平均月收入低于14000新元、名下无其他私产的新加坡公民家庭(单身需满35周岁)才可申请。EC公寓在居住满5年后可转售给新加坡公民、永久居民及单身人士，满10年后可转变为私人公寓，并在市场自由转售，因此EC公寓也兼具投资功能，在一定程度上削弱了其住房保障的意义，这一点也在近来遭到了一些批评。

　　除普通组屋和EC公寓以外，建屋发展局还联合私人开发商推出中等入息公寓(简称HUDC)和私人组屋住宅(简称DBSS)等改善型公共住宅，此外2013年还推出针对大家庭的三代同堂组屋。这些从1974年起陆续推出的改善型公共住宅体现出新加坡从优先保障低收入群体转向住房质量改善的整体政策倾向。

　　多户型普通组屋保障住房刚需，EC公寓、私人组屋住宅、三代同堂等则支持了夹心层家庭的改善型需求，多层次组屋供给体系的构建满足了社会变迁过程中中低收入家庭的多样化住房需求。

　　(3)供给方式：HDB主导、严控售价、按需建设，仅限中低收入新加坡公民家庭

　　建屋发展局(HDB)是新加坡组屋的唯一供应方及管理者，隶属国家发展部，自1960年成立以来，一直代表新加坡政府为广大新加坡公民和永久居民建设、分配和管理组屋，并发放公积金贷款。其核心宗旨是融合政府机构和开发商双重角色，为新加坡居民提供可负担的高质量住房。

　　只有新加坡公民才可申请新组屋，永久居民只能购买或租赁二手组屋。受“家庭为根”的思想影响，新组屋申请者必须是新加坡公民家庭(1个公民+其他家庭成员至少有1个公民或永久居民)，单身人士不可申请;EC公寓可向超过35岁的单身人士出售;二手组屋的申购条件较为宽松，永久居民家庭和单身人士均可在转售市场上购买，且对收入并无要求。此外，考虑到居民的改善型需求，每个家庭一生有两次申请新组屋的机会。

　　严控申购机制，优先保障中低收入家庭。HDB严格审查申请者收入、私产情况，确保中低收入刚需家庭优先满足。收入方面，三房式新组屋上限为6000或12000新元，四房式或更大组屋为12000新元或18000新元(多代家庭)，EC公寓为14000新元。虽然二手房屋购买时不设置收入上限，但在购买二手房时若要取得来自CPF或HDB的住房贷款及补助，仍需满足一定收入限制。目前，超80%的新加坡公民均可申请优惠组屋，使得组屋成为一项真正覆盖全社会的福利住房制度。

　　政府主导组屋定价，严控房价收入比保持低位。新加坡政府既是组屋的供应主体，也掌握新组屋的定价权。为保障中低收入群体的住房权益，政府以低于转售市场30%的价格出售新组屋。2013年，国家发展部部长宣布，“将致力于把预购组屋价格降为申请家庭年收入中位数的4倍”。即使在转售市场上，HDB组屋的房价收入比也始终维持在5.5以下。

　　新加坡组屋主要有三种销售方式：一是预购销售(Build-To-Order，简称BTO)，即由HDB发布建屋计划，由符合条件的居民根据需要申请，在方案公布21天后，若申请人数达到计划的65%-70%，HDB则动工建房，否则修改计划，一般等候期在3年左右;二是剩余组屋销售模式(Sales of Balance Flats，简称SBF)，即由HDB向居民销售BTO未售完的组屋或者选择性整体重建计划翻新的组屋和回购组屋，该类组屋一般已经完工或者接近完工，故只需10个月左右即可拿房，深受居民欢迎;三是剩余组屋再销售模式(Re-Offer of Balance Flats，简称ROF),主要面向急需购房的居民销售SBF未售完的组屋，一般通过抽签决定购买资格，等待期大概在8个月左右。