任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　财产税是新加坡重要的税收来源，2017年占税收总额6.7%。新加坡税制简单，房地产相关税收只有印花税、财产税和所得税，除交易环节征高税外，保有环节的财产税也是新加坡政府的重要税收来源。2017年为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。

　　新加坡通过调节财产税税率抑制投机，但对房价影响有限。新加坡通过财产税调控房价主要体现在两个方面：一是对自住房和非自住房实施差异化累进税率，既可减少财产税对居民基本自住需求的影响，又可增加拥有二套及以上住房家庭的持屋成本，抑制房地产投机;二是通过调整税率来调控房价，为抑制2010年房价上涨，2011年开始实施累进税率，但房价在2013年底才开始回落，2015年进一步提高财产税率，但房价上涨势头不减。整体而言，财产税并非新加坡政府房地产调控的主要手段，往往与按揭还款、印花税调整等同时使用，且对房价影响有限。

　　2.3.3 所得税：租售均缴纳、精准打击投机

　　新加坡人在房屋出租和买卖环节还需缴纳所得税。租赁环节由出租人缴纳，税基为房租扣除财产税、房屋贷款、修缮费、物业费等费用后的余额，并非单独缴纳，而是整体并入个人所得税应纳税总额，适用0-22%个人所得税率。买卖环节只针对投资炒作的个人征收，一般的房屋交易获益被视为资本收益，无需缴税。投资炒作的认定由新加坡税务局依据房屋买卖的频率、原因、长期持有资产的金融手段、持有时间等多个因素综合判断。由此可见，新加坡设置交易环节所得税，主要是为了精准打击房屋投机。

　　此外，与房地产相关的还有遗产税，但自2008年2月15日之后已被取消。2.4 住宅供应制度：组屋为主、私宅为辅;自有为主、租赁为辅

　　新加坡目前已形成组屋为主、私宅为辅，自有为主、租赁为辅的双轨制住房供应体系。从供给形式看，政府供应的组屋主导住房市场，目前约82%新加坡人居住在组屋，仅18%居住在开发商建设的私人住宅。组屋是由新加坡建屋发展局建设、管理和分配的公共住房，目前已覆盖绝大多数中低收入家庭，主要分为两种：一是面向中低收入家庭(以新加坡公民为主)提供的普通组屋，二是面向收入较高但无力购买私宅的“夹心层”阶级提供的执行共管公寓、私人组屋住宅等改善型组屋。而私人住宅则是由开发商投资、建设并出售给高收入家庭及外国人的市场化住房，按照是否拥有土地所有权可分为有地私宅和非有地私宅。

　　从产权结构看，居民以自有住房为主，占比高达90.9%，租赁市场极小。新加坡是典型的高住房自有率国家，自建国之初李光耀领导的新政府就秉持“有恒产者有恒心”的理念发展住房市场，积极推进“居者有其屋”计划，通过低价供地、公积金贷款等方式支持居民购买住房。只有收入水平极低的新加坡公民或者短暂旅居新加坡的外国人才通过租赁满足居住需求，占比不到10%。

　　2.4.1 组屋：普通组屋保障刚需，EC公寓支持改善

　　早在建国前的1960年，新加坡就已建立组屋制度，从满足基本居住到支持改善需求，从帮助低收入家庭到全面覆盖中等收入群体，组屋目前已覆盖超82%人口，是新加坡最主要的住房供应形式，也是新加坡成功实现“居者有其屋”的关键。(1)普通组屋：覆盖最广、价格最低、可租可售

　　普通组屋是指由新加坡政府投资、HDB承建，并以低于市价出售或出租给中低收入群体的保障性公共住宅。产权一般为99年，由HDB和市镇理事会统一管理，大多为高密度、高层建筑，拥有学校、商店等独立的社区设施。组屋呈“居住组群—邻里—新镇”三级分布，由多个组群形成一个邻里，多个邻里再构成一个HDB新镇，目前新加坡已形成26个新镇。

　　户型多元，目前以大户型组屋为主。普通组屋有一到五房式以及专门为老年人设计的乐龄公寓等多种类型，早期由于政府财力及居民购买力有限，HDB主要以供给小户型(一二三房)组屋为主，满足中低收入家庭基本自住需求。但随着经济的不断发展，人均收入水平大幅上升，保障型的小户型组屋逐渐减少，改善型大户型大幅增加。截至2017年底，大户型组屋(四、五房式)合计占比高达70%，而1房式组屋和乐龄公寓(Studio Apartment)等小户型已从购房市场淘汰，目前主要用作租赁。不同类型的组屋均有较完整的生活配套设施，只在面积、卧室数量等方面存在差异，不会产生“贫富分区”的感觉，从而有效保障了不同层次中低收入群体的住房需求。

　　覆盖面广，超82%新加坡公民居住在政府提供的组屋中。自1960年组屋开始供应以来，覆盖人群持续增加。截至2017年，新加坡共修建HDB组屋114.6万套，现存102.6万套，占新加坡124.1万套住房中的72.8%，覆盖人群由1959年的8.8%逐年提高，在1990年达到峰值87%，后因私人住宅需求增加有小幅下降，但都稳定在80%以上，2017年为82%。

　　可租可售，近92.2%组屋居民实现产权自有。新加坡公民可通过租赁或购买组屋满足居住需求，其中租赁主要针对家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金远低于市价，且多为早期建设的一、二房式小户型组屋。出售才是HDB供给组屋的主要形式，目前已有92.2%的组屋居民住在自有产权的房屋中。