任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　③额外印花税：仅限于买方，区分公民、永久居民、外国人和法人实体。税基与前两种一致，但税率并非根据价格累进，而是对首套房、二套房和三套房及以上实施差异化税率。对于新加坡公民，首套房免征，二套房和三套房及以上分别以12%和15%征收;永久居民的首套房需缴纳5%的印花税，二套房及以上则提至15%;外国人购买任何住宅均需缴纳20%的额外税;法人实体的税率高达25%，房企为30%。新加坡政府通过调节额外印花税的税率来调控房地产市场，抑制过热或防止过冷，最近一次调整是在2018年7月6日。

　　④住房租赁及住房抵押贷款环节也需要缴纳印花税。租赁印花税由承租人缴纳，税基取实际租金或市场租金中的较高者，税率根据房地产平均年租金和租赁期限确定。而抵押贷款印花税是在居民通过抵押财产获得贷款时征收，税基为贷款金额，税率为0.2%或0.4%，最高纳税额为500新元。在转让、转置或处置任何抵押债权时，也要对转让房产征收0.2%的印花税。对购买组屋、DBSS等公共住宅的居民来说，其印花税由HDB代表IRAS进行，而购买私人住宅的居民则由其律师安排缴纳印花税。

　　　(2)累进制税率，鼓励自住、抑制投机

　　新加坡印花税发挥抑制投机作用，主要体现在三方面：一是实施累进制税率：买方印花税依据买卖合同价高低累进，买房印花税以持有年限长短累进，额外印花税依据房屋套数累进，总体呈现“房价越低、持有越久、拥屋越少，税率越低”的特点。二是区分购买主体：额外印花税对本国公民、永久居民、外国人、法人实体、房企实施阶梯式税率，本国公民享受低税率优惠。三是调节税率稳房价：印花税率的历次调整均与房价相关，

　　新加坡交易环节征税较重，2017年印花税占税收总额7.2%，占财政收入的5.1%。印花税是新加坡房地产交易环节最重要的税种之一，近年来征收总额持续上升，2017年为47.3亿新元，占税收总额的7.2%，占财政收入的5.1%。国际对比来看，新加坡印花税最高税率均显著高于美国、德国及中国等，通过交易环节征高税抑制投机。

　　2.3.2 财产税：按年值征收、对房价影响有限

　　财产税按年值征收，征收范围包括房屋、土地及公寓等。不论是组屋、EC公寓还是私人住宅，不管其处于自住、租赁还是闲置状态，均需缴纳财产税。税基为资产年值：建筑物按可比物业出租一年的市场租金(除去家居、装修折旧及维护费用等)，处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致;土地按地块市场价值的5%确定，且空地与在建项目年值相同。

　　超额累进制税率，并对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓励居民住房自有，自住型住宅的税率较低，目前税率按照年值七级累进，起征点为8000新元，最高税率为16%。对于拥有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠，其余适用非自住型住宅税率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业，适用五级累进税率，无免征额，最高税率为20%。此外，对于其他类型的房屋，如俱乐部、牧屋、幼儿园等，一律适用10%的税率。