任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　BTO是当前组屋最主要的销售模式。BTO模式最早于1989年由HDB推出，主要是满足居民多样化需求，目前已成为HDB销售组屋最主要的方式，占比约为61.8%，而SBF和ROF分别占比26.9%和9.2%。BTO相较其他两种模式，具有明显的优势：一是居民可根据自身需求预定相应的组屋，供需更易匹配;二是只有人数达到一定的比例后才会动工建设，避免了滞销引起的问题;三是预购制度将大批投机客排除在外，缩短刚需人群购房等候时间。

　　(4)退出机制：严格限售、抑制投机

　　新加坡政府严控组屋转售、严惩弄虚作假，抑制投机需求。组屋制度实施初期，政府不允许转售，但随着人们生活水平的上升，改善型住房需求增加，人们迫切希望售出老旧组屋购买户型更大、设计更好的新组屋。故从1973年起，政府开始放开组屋转售市场，但设置了严格的退出机制：一是限制每个家庭只能拥有一套组屋，若要购买新组屋，旧组屋必须退出，且每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会;二是严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁;三是设置限售期和禁购期，新组屋只有住满一定年限后才可转售，并且在转售后的一定时间内不得购买新的组屋。

　　2.4.2 私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，无地私宅支持永久居民及外国人

　　私人住宅是指由开发商投资兴建、以市价出售给新加坡高收入公民及非公民群体的市场化房屋。按照是否拥有土地所有权可分为两类：一是有地私宅，拥有999年地契或永久地契(极少数为99年地契)，包括独栋、半独立别墅及排屋，主要面向新加坡富裕家庭，极少数具有较高社会地位的永久居民和外国人可在得到SLA批准后购买。目前只有圣淘沙岛的99年地契私宅圣淘湾可供永久居民和外国人购买，且只能自住、无法出租。二是非有地私宅，即拥有99年地契(少数为999年地契或永久地契)的私人公寓，主要面向新加坡公民、永久居民和外国人。由于组屋只开放给新加坡公民和部分永久居民，绝大多数有地私宅不可向外国购房者开放，因此申购、转让、出租等条件最为宽松的非有地私宅便成了外国购房者的首选。

　　私人住宅数量较少、价格更高。截至2017年底，私人住宅仅有38.4万套，仅占存量住房的27.3%，其中有地私宅7.6万套，占比5.4%，非有地私宅30.8万套，占比21.9%，远低于组屋的72.1%;价格远高于组屋，2018年8月，非有地私宅的均价为1476新元/平方英尺，有地私宅均价为1365新元/平方英尺，分别为同期转售组屋的3.6和3.3倍。

　　私人住宅是对组屋制度的有效补充，是新加坡住房供应体系必不可少的部分。组屋主要是面向新加坡80%左右的中低收入公民群体，一般只有新加坡公民家庭才可申请购买新组屋，且严格限制家庭收入上限，高收入新加坡公民群体及永久居民、外国人的住房需求主要是通过私人住宅市场满足。此外，私人住宅作为一种市场化住房供应方式，可为高收入人群及外国人提供投资的机会，而组屋是由政府主导的非市场供应模式，投资空间极为有限。

　　2.4.3 租赁市场：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外国人

　　新加坡是典型的高住房自有率国家，租赁市场占比不到10%，主要是面向收入水平极低的新加坡公民以及在新加坡工作或学习的外国人。(1)HDB租赁：低价出租，面向超低收入新加坡公民

　　为解决超低收入新加坡公民的住房问题，HDB以低价出租小户型组屋。新加坡政府通过实施“公共租赁计划”，面向家庭月收入低于1500新元、名下无房的新加坡公民家庭提供廉租房，单身人士只有在超过35岁后才可申请。租赁房源为早期建设的一、二房式等已从住房交易市场退出的小户型组屋。租金由HDB根据申请人收入水平、是否首次申请、户型大小等确定，对于月收入低于800新元、首次申请一房式廉租房的家庭，房租收入比不到4%，充分保障超低收入家庭住房需求。