任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　(1) 土地资源稀缺，无法依赖土地财政

　　新加坡国土面积小、土地利用率高，卖地不可持续。新加坡国土面积721.5平方公里，仅相当于北京两个丰台区大小，土地资源极其稀缺;国有土地利用率已高达82.4%，未来可供开发空间极小。因此，自然条件的约束使得新加坡政府不具备卖地的基本前提。新加坡土地出让金收入从2006年的63.4亿新元增长至2013年高点的184.1亿新元后一路下滑，2017年仅为128.8亿新元，在政府总收入中占比仅为12%。

　　土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。反观我国的土地财政，主要是地方财权与事权不匹配，且土地出让金直接进地方政府财政收入，导致地方政府高度依赖土地出让收入维持财政支出。

　　大量土地以低价转让给HDB建设组屋，卖地收入较少。为支持组屋建设，新加坡政府以极低价格将土地使用权出让给HDB，而组屋覆盖率高达82%，占用大量土地资源，政府无法通过高价卖地获取大量收入。

　　(2) 财政常年盈余，无需依赖土地财政

　　新加坡秉承“以收定支、审慎理财”的财政预算原则，严控收支均衡。长期的殖民统治和建国初期的艰难历史使得新政府始终居安思危，害怕受制于人，故在国家宪法及有关法律中对预算编制、财政储备使用等均做出明确规定，严控财政预算均衡。从1965年8月至今的50多年里，新加坡政府在绝大多数年份均能实现预算平衡。即使向世界银行及亚洲开发银行贷款，并非财政赤字，而是向外人证明新加坡的预算信誉，从而吸引跨国公司投资。曾任新加坡财政部部长的严崇涛认为：“财政预算平衡是新加坡货币稳定的最好保障”。