任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　目录

　　1 导言

　　2 住房制度的四大支柱

　　2.1 土地制度：国有为主，无土地财政

　　2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主 2.1.2 低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉 2.1.3 政府与土地的关系：不依赖土地财政 2.2 住房金融：中央公积金为主、商贷为辅

　　2.2.1 中央公积金：强制储蓄、高存低贷、固定利率 2.2.2 商业贷款：浮动利率、门槛更低 2.2.3 储蓄率高，居民杠杆水平较低 2.3 税收制度：重交易保有，抑制投机

　　2.3.1 印花税：征收范围广、累进制税率 2.3.2 财产税：按年值征收、对房价影响有限 2.3.3 所得税：租售均缴纳、精准打击投机 2.4 住宅供应制度：组屋为主、私宅为辅;自有为主、租赁为辅

　　2.4.1 组屋：普通组屋保障刚需，EC公寓支持改善 2.4.2 私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，无地私宅支持永久居民及外国人 2.4.3 租赁市场：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外国人3 从历史看未来：新加坡住房制度演变之四大阶段

　　3.1 租赁主导时代(1959-1965)

　　3.1.1 时代背景：自治初期住房严重短缺 3.1.2 制度演变：以租为主，解决中低收入者住房问题 3.1.3 政策效果：供给大幅增加，“房荒”有所缓解 3.2 住房自有时代(1966-1973)

　　3.2.1 时代背景：内忧外患中开始第一次工业革命 3.2.2 制度演变：供需两端双管齐下，鼓励住房自有化 3.2.3 政策效果：“房荒”基本解决，住房自有率大幅提升3.3 市场分层时代(1974-1990)

　　3.3.1 时代背景：中高收入家庭住房需求亟待满足 3.3.2 制度演变：向夹心层供给组屋，同时发展私宅市场 3.3.3 政策效果：多层次、阶梯式住房供应体系形成 3.4 消费升级时代(1991-至今)

　　3.4.1 时代背景：人才集聚，资本输出，经济持续快增长 3.4.2 制度演变：更注重提升组屋质量和价值 3.4.3 政策效果：组屋质量大幅改进，市场机制趋于完善 4 新加坡政府为何如此关心居民住房问题?

　　4.1 种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础

　　4.2 城市国家的基本国情决定政府可背负起对居民的住房责任

　　4.3 经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业”

　　4.3.1 房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低 4.3.2 新加坡支柱产业：建国前为转口贸易，建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱5 新加坡住房制度的三大启示

　　5.1 始终保持住房政策连续稳定

　　5.2 构造阶梯化住房供给体系

　　5.3 供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控

　　正文

　　1 导言

　　1819年1月28日，莱佛士爵士登陆新加坡，并于1824年和当时占据新加坡的荷兰人签订了《英荷协定》，自此开始了英国对新加坡长达一个多世纪的殖民统治。1941年二战期间，新加坡被日本占领并成为昭南岛，1945年日本战败后，新加坡重回英国统治，直至1959年，新加坡才取得自治并由李光耀执政。但此时的新加坡并无独立生存能力，故在1963年正式加入马来西亚联邦。但抱团仅仅两年后，新加坡又被迫脱离马来西亚，于1965年8月9日成为独立国家。

　　建国后短短30年，新加坡就从第三世界成功跻身第一世界。1959年自治初期，新加坡国内经济一片萧条，人均GDP仅为1309.8新元，失业率高达13.2%，时任总理的李光耀积极推进改革，并在脱离马来西亚后转向出口导向型战略。此后经济在短时间内迅速腾飞，1970年获称“亚洲四小龙”之一，1995年跨入“发达国家”队列，2014年成为全球第四大国际金融中心。GDP从1960年的21.6亿新元增长至2017年的4472.8亿新元，年均增速高达9.8%，人均可支配收入水平从1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速为7.4%;失业率从1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，而早在20世纪70年代后期便已降至3%以下，实现充分就业。

　　新加坡在创造经济增长奇迹的同时，更以其“居者有其屋”的住房制度成为全球典范。作为一个资源极度稀缺的小岛国，新加坡国土总面积仅有719.9平方公里，相当于北京的1/23左右，总人口561.2万，约为北京的1/4,人口密度高达7796人/平方公里，是全球仅次于澳门和摩洛哥的高人口密度国家(地区)。在这样一个“人多地少”的国家，住房自有率却高达90.9%，仅次于罗马尼亚的96%，位列世界第二。新加坡也因此被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一，人均居住面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上;住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。