任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　(3) 住房支持：供需两端齐发力，保障组屋制度成功运转

　　强制储蓄型中央公积金制度在新加坡成功实现“居者有其屋”计划中发挥关键作用，一是支持政府“建得起”组屋;二是让居民“买得起”组屋：

　　供给端来看，CPF为HDB提供间接资金支持。CPF除将中央公积金中少部分(5%-10%)用于会员的正常提款外，其余均用于购买政府债券，再由政府将出售债券所得资金以专项资金支持计划的形式提供给HDB，相当于中央公积金间接流入HDB，为HDB投资建设组屋提供资金支持。

　　需求端来看，一是提供间接住房贷款，CPF不直接发放住房贷款，而是通过HDB向新加坡公民家庭提供优惠贷款，并严格限制申请者资质、收入及私产等条件。贷款年限一般不超过25年，并享受利率优惠，仅高出CPF存款利率0.1%，近年来为2.6%。

　　二是直接用于购房，CPF提供公共住宅计划和私人住宅计划，分别支持会员购买组屋和私宅。公共住宅计划中，组屋购买者可用公积金支付首付款、购房贷款以及印花税、律师费、组屋升级费用等相关税费;私人住宅计划中，符合条件者可用普通账户购买或建造私人住宅、购买空置土地，偿还购房、购地和建房贷款，以及支付印花税、勘察费等相关税费。2017年，公共住宅计划提取公积金73.8亿新元，占提取总额37%，同期私人计划约为19%。

　　三是提供阶梯式住房补助。CPF为首次购房者推出额外和特殊住房补助，通过设置不同的收入上限为低收入者提供了更多优惠，并针对靠近父母就近住房、单身人士等提出不同的住房补贴政策。

　　2.2.2 商业贷款：浮动利率、门槛更低

　　商业贷款是新加坡住房金融体系的又一重要组成部分，但一套房屋在获得商业贷款后将无法获取HDB贷款。近年来，银行贷款逐渐成为新加坡居民购房贷款的重要渠道，自2002年来，来自金融机构的按揭贷款余额占总贷款余额比例已经由42%上升到83%。

　　三大因素支撑商业贷款在近年来占据主导地位。一是HDB贷款对居民身份的限制。如买家中需要至少有一位新加坡居民;普通家庭平均每月总收入不超过12000新元(多代家庭月收入不超过18000新元); 之前从HDB获得不超过两次贷款等。对于不符合HDB优惠贷款申请条件或购买EC公寓者，需从商业银行获得购房抵押贷款。受益于早期的中央公积金制度，80%以上家庭已购买组屋，近年来新增购房需求主要为无法享受HDB优惠贷款的非公民家庭或私人住宅等，故商贷占比大幅提升。

　　二是政府的推动力量。2002年，新加坡政府规定，若借款人拖欠抵押贷款，银行将对抵押房产具有首位索赔权(在此之前，中央公积金具有首位索赔权)，这一举措直接推动了商业银行进入住房市场。自2002年后，来自金融机构的抵押贷款余额占比显著提升，从42.5%提升至2017年的83.4%。

　　三是近年来商业银行的低利率。近年来，HDB提供的贷款利率稳定在2.6%，但同期抵押贷款利率却在不断下降，15年期抵押贷款基准利率从1998年的8.07%下降到2014年历史低值的2.9%，近几年略微回升至3.16%。而不少银行可提供低于HDB贷款利率的优惠贷款。如华侨银行(OCBC)目前提供的贷款项目，可在前两年享受2.18%的固定利率。