任泽平：新加坡住房制度启示录 如何实现居者有其屋

　　　2.2.3 储蓄率高，居民杠杆水平较低

　　新加坡居民部门杠杆在发达经济体中处于较低水平。2017年，新加坡居民部门负债占GDP比重仅为58.7%，明显低于澳大利亚(121.7%)、英国(86.7%)和美国(78.7%)。两大因素发挥重要作用：一是强制储蓄型中央公积金制度，使得新加坡成为世界上国民储蓄率最高的国家之一，2017年国民储蓄总额占GDP比重高达46.5%，而住房贷款仅限于公积金普通账户，限制居民加杠杆;二是新加坡不依赖土地财政，经济不以房地产为支柱产业，政府缺乏刺激房价上涨的动力，故房价长期低位稳定，居民无需过度加杠杆。

　　2.3 税收制度：重交易保有，抑制投机

　　新加坡是单层次政府，税制简明，无中央税及地方税之分。税收是政府财政收入最主要的来源，2017年高达655.1亿新元，占全年财政预算收入的70.6%。住房税收体系主要包括印花税(交易环节)、所得税(交易环节)及财产税(保有环节)三大税种，其中印花税和财产税合计91.2亿，占总税收13.9%,占财政预算收入9.8%。

　　新加坡政府实施差异化累进制税率，对本国公民、首套住房均实施减免优惠，鼓励居民购房自住，打击投机需求。

　　2.3.1 印花税：征收范围广、累进制税率

　　(1)新加坡印花税征收范围广，买卖、租赁均需缴纳

　　买卖环节涉及三种：(1)买家印花税(BSD)，由买方缴纳;(2)卖家印花税(SSD)，主要是向2010年2月20日后购买、并在持有期间出售的所有住宅类房屋和土地征收，由卖方缴纳;(3)额外印花税(ABSD)，即政府针对买房者征收的额外税。租赁环节只针对承租人征税，一般以市场租金或合同租金(取高者)为基数进行征缴。①买家印花税：税基取买卖合同价与市价中较高者;税率采取累进制。对于2018年2月20日以前成交的合同，税率主要分为1%、2%和3%三级累进，而在这之后购买的房屋开始区分住宅和非住宅，非住宅类仍采用三级累进制，最高税率3%，而住宅类采用四级累进制，最高可达4%。

　　②卖家印花税：征收标的特定、税率按持有年限累进。征收标的须符合三个条件：一是只针对所有住宅类房产及土地征收;二是原购买时间在2010年2月20日以后;三是出售时持有时间是否满足一定年限，若已满，则免征。税基与买家印花税一致，税率仍采用累进制，但根据购买时间、持有时间、买价/市价综合确定。新加坡政府并未采取一刀切式的“限售”，而是按照持有年限累进印花税率实现抑制投机的效果，一般持有年限越短，则税率越高，最高可达16%。