张明：五大城市群 新时代中国经济增长主引擎

　　3、房地产投资机遇：“绩优股”与“潜力股”

　　我们采用此前的房地产专题研究中评判各城市房价潜力的模型[3]：

　　首先构建影响房价的七大指标体系，对五个城市群的房地产基本面情况进行综合打分，可以测算出各城市受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度;然后通过计算2011-2017年各城市房价累计涨幅排名，可筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”;最后通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱情况，可以筛选出未来房价仍然有上涨空间的“潜力股”。

　　将五个城市群进行上述分析，得出结论如下：

　　从房价基本面看，珠三角、长三角、京三角三个老牌城市群排名靠前，中三角和西三角的排名都相对靠后;从房价涨幅看，北上深三个位于沿海老牌城市群的一线城市房价涨幅靠前，西三角的成都和中三角的合肥表现突出;从潜力来看，广州、天津、西安、佛山等城市房价的基本面排名大大高于涨幅排名，说明其涨价潜力较大。也即是说，在五大城市群中，短期内房价最被低估的是广州和天津，西安和佛山也具备一定的房地产投资机会，合肥和成都的房价则可能已存在高估。

　　[3]平安证券宏观组，中国房地产深度研究报告之二：中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析，2017.9.12

　　（来源：张明宏观金融研究）