崔历：租赁需求将上升500-600万个单位 迎接租房时代

　　租赁市场的长期业态取决于政策侧重

　　首先，金融环境和房地产政策是否持续收紧。全球和国内经验表明，地价和房价上涨预期往往会推高住房自有率。而稳定的价格则会缓解尽快买房的压力。比如，从20世纪90年代到21世纪头十年期间，美国在利率下行和贷款要求放松的大环境下，房价和房屋自有率同步走高，租房比例下降。2008年后，房价下调，银行贷款显著收紧，美国房屋自有率才有所下降。日本是另外一个例子。受城镇化驱使，在战后的大部分时间里，日本的房屋自有率也都在下降，租房比例上升。而到80年代开始随着房价的上涨，租房比例开始下降。

　　中国的房价和土地价格也与金融周期紧密相关。国内宏观环境（包括信贷和财政扩张）和全球资金价格走势（利率较低且在下降）是过去几年支持房市的重要因素（建银国际证券-宏观视野：何时收紧货币？2016年10月17日；宏观视野：通胀升温，2017年11月19日）。在房价上涨过程中，中国开发商多年以来的一个制胜策略就是高杠杆，通过出售房屋从资本增值中获益。相对而言，发展租赁业务，获取稳定但较低的收益相比而言对房地产商的吸引力不大。过去十年间，大型房地产开发商通过加杠杆大幅提升资金回报，尤为明显（图6）。

　　未来房价走势将如何发展？国内和全球的货币政策进入和缓收紧期，但目前为止，国内实际利率仍在下行，支持信贷需求，地价保持坚挺，房价升值预期回调有限。对于大多数开发商来说，资本增值前景可能仍然超过租金回报率。在金融或税收政策出台使房价预期全面降温以前，全国范围内购房市场可能仍比租房市场更为活跃。 一线和一些二线城市是例外:房地产限购限贷等收紧政策预计将持续，压低了长期房价上升的预期。这些城市的地产开发商可能会更有兴趣转投租赁市场，拓展高负债模式以外的新业务。

　　其次，税收、土地、法律等制度性安排。目前公布的鼓励长租市场发展的政策有两部分。 一部分是通过税收和土地措施吸引机构建造租赁用房，政府最近提出的土地用途改革体现这一意向。今年一月中，国土资源部提出将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。市场多预计，未来整套土地制度改革都要指向加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　以廉价土地为基础建造增量租赁房，将形成在保障房和商品房之外的一个新的住房机制。租赁房与商品房市场相对隔离。而廉价土地的提供仍需对政府土地和财政政策做通盘考量。另外日本的经验显示，大量新建公租房和租赁住房可以缓解暂时的住房供应不足，但由于供给刚性，房价下行周期可能加大供给过剩。

　　另一部分政策是通过提升制度安排鼓励存量房出租，比如增加税收优惠，提升法律框架鼓励稳定合约、增加专业化服务等。这里，允许非传统性租赁合同－例如英国和法国所采取的先租后买的混合合同，也可作为一个选项。“先租后买”制度使承租人可以选择在一段时间后购买。当金融周期仍然支撑着价格预期时，这类安排可以提升租赁市场的吸引力。承租人在近期内将获得能负担得起的住房，并有机会在更长时期内取得所有权，在短期租赁和长期所有权之间形成过渡。租赁市场同时也可以迅速发展。

　　相比政府补贴支持的租赁市场，在“先租后买”等混合型安排下租房和买房是一体化的选择，可更好利用存量房发展租赁业务，而且对财政补贴依赖较小，更为市场化，政策上也可借鉴。但租金上优惠有限，更为适用中等收入以上的人群。

　　经济和行业影响

　　租赁市场需求在未来几年将会以每年15-20%的速度增长，成为总体走向成熟的房地产行业中的朝阳行业。预期多行业受到影响：

　　物业管理及相关服务。租赁业务的发展意味着房地产行业盈利方式在边际上从资产增值向管理服务和稳定收益转变，这一点在大城市预计将较为明显。金融政策继续收紧的情况下，更多公司走向“轻资产”模式，并促进物业管理蓬勃发展。中国目前物业管理和租金收入只占房地产业行业总收入的2.5%，远低于美国的22%的比重，长期潜力巨大。出租物业还为娱乐，食品和社交网络等增值服务建立了切入点，提升出租业务的吸引力。因总体回报较高，专业人士和白领阶层的高端公寓对于投资者而言更具吸引力。

　　金融行业：租赁住房预计将是发展房地产投资信托和证券化的重要领域。良好的租金收益率和稳定现金流基础上形成的证券化产品，对投资者有格外的配置价值。权益类REITs还可使投资者在分红收益之外，分享可能的物业升值。 在银行服务方面，住房需求的转移将带来新的融资需求－银行业务从购买房产的融资转向长期租赁融资，将部分代替传统的银行按揭业务。住房保险等新领域也可能随着租赁业务发展而开始起步。

　　周期性行业：如果租赁住房需求更多以增量租赁房来满足，每年可推高房地产投资增长2-3个百分点（高于我们目前预期的6-7%的年增长率），将惠及建筑相关业务和周期性行业。拥有这些廉价土地资源的公司亦可从土地出让或租金回报中收益。