崔历：租赁需求将上升500-600万个单位 迎接租房时代

　　正文

　　如何满足人口流动加快下持续增长的租房需求？中国租房市场体量大体与城镇化水平和流动人口分布相当，规模亦会稳步提升。但租房市场痛点在于供给和管理的结构。与国际经验相左的是，中国租赁住房中机构经营比例相当小。中国的房屋租赁的供给面大部分来自小规模个体业主，专业经营者在整个市场中的占比不超过10%，而其他国家的这一比例则高出很多（美国32%、德国35%）。其可能原因是多方面的，比如，过去二十年的住房制度改革，公有制住房转变为个人产权，形成个体业主基础。但即使在新建房屋中作为租赁使用的比例也比较小。现有制度中缺乏吸引私人资本进入租赁行业的机制，例如法律对双方保障不够，合约不稳定，缺少税收激励等等。另外攀升的房价预期推高了提前购房需求，是房企以卖房盈利为主，租房市场专业化经营不足的主要原因。

　　专业机构投资和管理的租赁业务应是未来解决外来务工人员和青年人住房需求的主要模式 。公共住房也是提供租赁房供给的另一条途径，但会造成公共财政压力。2016年，中国政府保障性住房在总住房存量中占比约为7%，政府计划到2020年再建成2000万套，保障房占比将超过10%。不过，目前公共住房主要满足的是有本地户口的低收入居民的住房需求。由于财政限制，大部分城市很难将政府住房项目大规模拓展至非户籍人口。

　　提升机构的租赁住房供给 －国际经验

　　如何刺激商业机构建设或投资租赁性房产？在大多数国家，私人资本进入住房租赁市场通常都很谨慎，原因有多方面，包括利率和流动性风险、管理成本（尤其是与商业房地产相比较）以及涉及到承租人的法律问题。有吸引力的租赁房屋投资需要具备良好的市场回报、妥善的风险管理和充足的流动性。国际经验看，吸引机构进入租房市场的机制包括市场化机制，政策支持下的制度性机制，和创新性的合同安排：

　　市场化机制即预期收益：因为住宅租赁相对商用地产的风险较大且维护成本较高，有吸引力的总回报率（包括资本增值潜力和租金回报率）对于机构投资者来说极为重要。从90年代到2008年，大多数经合组织（OECD）国家由于房价上升，租金回报率下降，租房比例下滑，而住房自有率走高（图1）。2008年以后，受次贷危机影响美国房价大幅下跌11%，推升了租金回报率并刺激了投资需求。许多房屋因无法缴付贷款而被银行止赎，而后被大投资商大规模购入并将其转为租赁住宅。随着租金及回报的上升，美国公寓式租赁住宅开工也显著增长（图2）。

　　制度性机制，包括税收优惠、法律环境和融资渠道等安排：税收减免有利于提高收益，租赁市场的法律框架（包括承租人的权利和合约执行力）有助降低风险，而金融工具（例如保险和房地产信托基金（REITs））可降低融资成本，并提高市场参与者的流动性（表1总结了主要发达国家政策）。制度性机制有以下几大类型：

　　税收激励：在德国和法国，租赁住宅投资都享有较大的税收减免，包括收入税抵扣和加速折旧等形式，从而提高投资收益。在美国，截止到1986年，租赁住房享有十分有利的税收政策。自那时起，租赁住房则享受政府融资计划的支持。在日本，60-70年代日本住宅工团以低于市场价购买土地并开展了大规模住宅项目开发，满足了城市新移民的住房需求。

　　法律框架： 大多数发达经济体都采取了各种措施加强对承租人的法律保护，包括完善法律制度、实施更严格的租赁监管和租金管制措施。例如，德国规定房东在3年内的租金涨幅不得超过20%，如果租金价格已经高于当地租金参考价，则不允许再提高租金。但有研究显示，对租金的直接干预往往会抑制供给和增加市场波动。

　　融资方案：在整体流动性环境较差的情况下，资产证券化是为地产投资提供流动性的主要方式之一。2008年全球金融危机后，租赁房产的证券化和房地产信托基金（REITs）在美国兴起。在大量买进银行止赎房屋并将其作为租赁房产经营后，投资商将现金流证券化或建立REITs。这些投资在利率下降的环境下取得了较高收益：在美国房地产周期中，除股息收益（与租金收益相关）外，REITs的资本收益也随房地产周期的上行而上涨。

　　合约机制，例如“先租后买”的混合性安排：许多国家设立了非传统的租赁安排制度，包括共享产权和先租后买计划等。此类安排使承租人在一段时间的租赁后获得购买的权利，同时降低预付成本。比如，在先租后买模式下，承租人在一段约定的期限内以高出市场价的月租金承租，额外多支付的这部分金额在租赁期结束后购买房屋时可从房款中抵扣，灵活的合同安排可提升房客和房主双方的积极性。