崔历：租赁需求将上升500-600万个单位 迎接租房时代

　　多因素下，部分房企预计转向租赁市场

　　部分房地产商已推出房屋租赁项目。新出台的政策利好，包括13个城市推行集体建设用地建租赁房试点，租赁房产REITs和增加对长期房屋租赁的银行贷款等，有助于提升房屋租赁的预期回报，并增加资产流动性，提升市场参与的热情。

　　另外，周期和政策环境也会使房企日益关注租房市场。首先，租房的预期回报有所上升。房地产周期包括两部分：一个是受房屋供需影响的实体周期；另一个是受资金流动和借贷成本影响的金融周期。当实体周期弱而金融周期强时，房价上升迅速而租金止步不前，租金回报下降，减低投资意愿。当实体周期走强而金融周期走弱时则相反：租金上升，房价平稳甚至下滑，租金投资回报上升。

　　金融周期的下行和实体周期的回升将有利租房市场的发展。过去几年，虽然房价攀升，租金水平在全国范围内变化不大。因此，与经济需求相比，金融因素（特别是家庭杠杆率的上升）是推升房价走高的主要因素。随着2016年来金融政策收紧和限购要求提高，一些城市的房价已经开始降温。但一线城市的租金大幅回弹（图3），同时二三线城市由于供应较为充足，租金增长仍不明显。

　　图4将国内主要城市按过去六个月租金变化和房价走势分为四类。租金上升，显示城市租房市场复苏，租金下降则指向供大于求持续。而过去半年房价上升相对前三年放缓的城市，显示限购限贷下该城市房价降温，反之则显示该城市房价仍在加速上行。以此衡量，所有的一线城市和部分二线城市在房地产政策调控下，房价已进入走弱周期，而租金上涨，显示实体需求旺盛，住房供不应求。而房价在一些小城市仍然保持着上升势头，租金相对疲软。也就是说，图中左上方这些城市由于住房需求强劲，租金显著上涨，而房屋买卖在政策限制下会较为低迷，房企进入租房领域的兴趣较大。

　　租金收益随通胀而走高，亦可提升投资回报率。房地产商对大幅转向租赁市场有疑虑，多因看到大部分城市的租金收益较低（约2%），甚至低于国债的无风险利率（长期国债利率3-4%），对投资者而言不能提供足够的回报。但是，由于租金随通胀上涨，可对冲通胀风险，租金收益应与扣除通胀因素的实际利率相比较。大城市的租金收益率在经过过去两年的下滑后，目前与约1.5%的实际国债收益持平（图5）。未来随着大城市租金上涨，再加上提升收益的政策优惠， 应会进一步提升房企转向租赁市场的积极性。

　　另外，由于地产负债经营，杠杆率较高，销售放缓也会给部分开发商带来偿债压力。在过去几年，虽然大多数行业在降杠杆，房地产行业则在加杠杆，虽然整体平均净负债率仍处于适度水平，但高负债企业的净负债率和净偿债率均已显著攀升。在严格政策管控下，房地产销售的下滑将促使开发商寻求其他替代性收益来源和降杠杆，转向租房市场是提升现金流的方法之一。

　　总体看，在周期和政策环境的引导下，未来几年机构进入一线和部分二线城市的租赁市场，房地产商转向租赁业务的趋势是相对确定的。

　　而专业化租赁方的供给能否随需求而扩展至更大范围的城市，是否会根本性改变房地产商的业务模式，对经济和其他行业的中长期影响则需关注下一步政策细节。