戴德梁行叶国平：加大中国的投资 看好中国市场发展

　　叶国平：投资人看香港和看內地完全不一样，他们考虑风险的因素也完全不一样，所以对两个市场回报率的要求也不一样。

　　还有两个地方的税费、政策、交易方法都很不一样，所以投资人不会说如果要投资中国会把香港放在里面，如果要投资香港就一定要把上海放在里面，他们会独立区分两个市场。

　　而且內地的市场很大，上海有上海的特征，北京有北京的特征，广州有广州的特征，深圳有深圳的特征，他们看內地的时候会分得很细。

　　但他们觉得香港市场不算太大，如果他们选择香港，市场上有什么项目都会去看。

　　香港的税率很低，没有土地增值税等税项，所以香港的回报率虽然看起来不高，但是实际回报比內地很多项目更高。

　　为什么两、三年前很多内地开发商去香港买地盖住宅？原因就是香港回笼资金很快，政策风险比较低，比较市场化。有些时候正回报率在香港可能更高，因为香港的融资成本很低，如果用美元融资，银行利率只有2%到3%，买一些回报率有15%的项目就很不错了。

　　香港市场流动性更高，项目如果要卖，很快就可以收到回复。因为香港买卖双方的类别比较多，有开发商是业主的，也有基金是业主的，也有家族企业，还有一些是个人投资者，他们可以是长期投资者，也可以是炒家。所以买卖双方的种类都很多，香港投资的流动性很高，而且非常透明，这是香港市场的好处。

　　当然，去香港投资要克服心理障碍，因为香港的单价很高，那些豪宅都是每平方米一百万人民币，写字楼都是每平方米三四十万人民币，很多内地投资人觉得单价很高，过不了心理这一关。

　　国际投资人不同，他们比较伦敦、纽约、新加坡之后，觉得香港的单价虽然很高，但是出租率很高，整体回报率是可以的，这是香港不一样的地方。

　　观点地产新媒体：从物业持有方来讲，对于出售的原因是不是也很不一样？现在国内很多业主是因为资金紧张，住宅业务这两年不是特别好，所以需要资产出售进行现金回笼，但是香港很多业主不是因为资金紧张的原因，而是为了物业增值以后获取盈利空间。

　　叶国平：香港市场非常成熟，像欧美地产市场一样，业主方出售很多时候不是因为不看好资产价值，而是为了追求利润，他们觉得项目就是买卖，买了一定要卖，这样才可以赚取利润，才可以给股东交代。

　　香港很多房地产基金买了东西以后，持有两、三年增值以后，有利润的时候就卖出去，一边买、一边卖，这样才能争取回报，给股东交代。家族企业有一些觉得赚了很多，也可以把项目卖出去。

　　现在香港业主卖项目不是因为缺钱，因为香港业主方一点都不缺钱，他们的融资成本很低，杠杆率也很低，没有去杠杆的问题，卖项目是为了追求利润。

　　观点地产新媒体：近段时间有很多政策出台，这些对于2019年商业和资产市场会有什么样的影响？2019年除了一线城市之外，是否还会有其他地方可以关注和投资，您觉得2019年整个物业市场会出现什么样的发展趋势？

　　叶国平：我们预测2019年去杠杆还会继续，很多开发商会出售核心的商业物业，所以卖家的数量会增加。但是去杠杆这个问题有利有弊，如果去杠杆太厉害，买家的数量不一定会增加，因为买家也需要融资才能买项目。

　　要看去杠杆的力度是不是太大，如果是合适的力度，整个市场都会活跃起来，如果去杠杆力度太大，对市场成交量会有比较大的影响。外资有足够多的融资渠道，他们的融资方法也很多，所以对外资的影响会相对比较小。我们预测2019年外资会持续活跃，会是主要的买家。

　　受政策的影响，住宅市场方面，以前很多买家会整栋购入，然后散售营利。但是住宅市场今年不会是重点，我们的买家还是会看一些可以改造的项目，比如酒店改其它用途，工业区改其它用途，旧的写字楼改造以及城市更新，来赚取合理的回报。所以，这种可以改造的项目会是很多投资人希望看到的。

　　我们还是觉得一线城市会更受欢迎，上海、北京，还有大湾区。大湾区有比较好的政策，投资人会开始看深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海这些地方。还有一些二线城市都可以寻找新的机会。

　　国内的房托会持续市场化，未来如果房托做到市场化，对商业地产会起到非常正面的作用，但这个需要靠政府去推动。

　　（房掌柜整理来自观点地产网、和讯网）