戴德梁行叶国平：加大中国的投资 看好中国市场发展

　　统计显示，2018年上海大宗投资市场持续火热，交易金额超过1050亿元，连续3年突破千亿交易规模。

　　2018年北京大宗交易的买家中，外资比例占到17%，2017年这一比例仅5%。

　　叶国平称，2018年全国大宗交易额约3000亿，外资比重日益加大的原因是多方面的。

　　首先，从全球经济来看，目前美国、欧洲的回报率其实一般，亚洲其他地方的政治风险比较高，相对而言中国比较稳定，而且经济增长在全球还是属于高位，因此外资愿意将资金投向中国。

　　“人民币贬值、中美贸易摩擦这些，他们觉得都是很短期的波动，并不影响对中国长远的看好。”叶国平表示。

　　从卖方来看，这两年国内市场银根紧缩，人民币基金融资较为困难，而外资的资金比较充裕，卖家大多愿意选择和外资交易，因为确定性高，成功率高。

　　“人民币基金的模式是先找项目，然后拿着项目去融资，银根紧张的时候这种模式会比较困难。”由于人民币基金和外资是不同的运作逻辑，也使得外资在整体市场困难时更具优势。

　　不过，和前几年不同的是，外资进入中国內地对回报的要求更加理性了。

　　叶国平表示，五、六年前外资进入中国內地，觉得这里是新兴市场，风险高，因此要求的投资回报率也比较高，一般都是20%甚至更多。但现在他们看到中国內地市场情况稳定，回报率的要求也慢慢越来越现实，ROI的要求维持在10%-15%之间。

　　至于2019年，叶国平预计，外资依然会非常活跃，继续成为内地大宗交易的主要买家，而一线城市也将更受欢迎。

　　他特别指出，除了此前一直交易频繁的北京、上海外，大湾区也成为外资最新关注的区域，比如深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海等地方。

　　以下为观点地产新媒体对戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：戴德梁行最近促成了凯德收购上海浦发大厦，这个交易外界都比较关注，能透露一下更多的情况吗？

　　叶国平：这个项目确实很受投资人的关注，很多投资人都非常有兴趣，但因为这个项目比较复杂，不是单纯的买卖项目，之前已经做了REITs，需要先退出然后再做交易，所以步骤比较多，时间比较长。

　　这个项目我们很早就开始谈，有意向的买家也有很多，境内的、境外的买家都有，但是境内买家都碰到一个问题，就是在今天这个市场环境里做融资没那么容易，银行的内部审批需要花很长时间，要等银行同意，我们交易的节奏和方法就很难了。

　　但对外资来说有一个非常好的优势，他们的钱已经在市场上募集好了，他们有很多银行额度，还有银行都愿意作为他们的融资银行。外资做这种比较复杂的、时间比较紧张的并购很有优势，我们找了几个买家之后，业主方还是决定和凯德谈，因为凯德有很多优势。

　　当然，价格不是唯一的考虑因素，还有很多其他因素。

　　观点地产新媒体：这个收购的关键点在于之前是一个类REITs项目，所以要先完成退出，这是交易中最关键的问题？

　　叶国平：没错，这不像一般的单一项目买卖，或者只有一个业主方，一个买家这么简单。

　　因为之前做了REITs，业主方是一群投资人，我们谈判的时候不是跟某一个业主谈，而是和一批业主谈，每个人有不同的意见，都很难谈下去。

　　当然，买家也不是单纯的一个买家，而是一个外资组合。所以在谈判过程中增加了很多不确定和复杂的因素，但因为买家很专业，业主方也很好交流，最后顺利交易。

　　观点地产新媒体：上海从去年下半年到现在有很多这样的外资大宗交易，之前戴德梁行的报告也提到，去年上海大宗交易中外资占比有很大幅度的上升，为什么现在外资对于国内市场的投资会这么看好？

　　叶国平：我觉得内资和外资一直都在中国大宗交易市场中很活跃，只是有一段时间政策和环境对内资比较有利，所以内资看起来比较活跃。但其实两边一直都想争取在市场中占多一点比例，不同的时间有不同的情况。

　　过去两、三年人民币基金买家数量比较多，因为那时很多外资的PE方高管辞职出来以后成立了人民币基金，他们有自己的人脉关系，很容易在市场上募集到一些资金，所以那时人民币基金非常积极，市场上买了很多项目。而且他们对內地比较熟，去市场找机会有一定的优势。

　　后来因为银根紧缩，人民币基金融资的时候遇到困难，因为人民币基金的运作模式是先找项目，找到项目以后再募集资金，在银根紧张的时候这种模式会比较困难。而外资已经在全球运作了很多年，现在来內地找项目，很多缺钱的业主选择买家的时候都会选择外资，所以和外资交易的确定性会是最高的，就算他们价格不是最高的，但交易的成功率仍是最高的。

　　再加上很多外资像新加坡凯德在內地经营很久了，对內地很熟悉，现在有机会的时候他们反应都很快。这些公司有很成熟的资管团队，在国际上面也有经验，所以他们买了以后，会给项目带来增值，而不是买了以后，根据市场变化一年后再卖出去。

　　他们买回来以后会花很大精力进行改造，然后运营，过两、三年再卖出去，这是外资在并购的过程中做增值的优势。