戴德梁行叶国平：加大中国的投资 看好中国市场发展

　　叶国平：全国的大宗交易约3000亿，上海占了超过1000亿，占了全国40%的成交额。除了上海以外，北京是投资人第二最喜欢去的地方，问买家哪些城市最喜欢，一般都会说一线城市，尤其是一线城市里面的上海和北京。但成交量方面上海比北京多很多，原因是什么呢？

　　上海是比较成熟的市场，比较市场化，有投资价值的项目比较多，一般每个月起码有一、两栋写字楼在进行交易，北京一年则可能有几栋。

　　不是投资人不想去北京，而是北京可以进行买卖的项目不算多，要么是国企持有的，要么是政府持有的，在民企或房地产基金手中可以作为交易的项目不多，所以上海的买卖一直是最多的，然后是北京，再来是深圳和广州。

　　深圳和广州过去一直是投资人比较想去的，但很可惜这两个市场可投资的机会不是太多，不过随着大湾区政策出台，很多人跑去深圳、广州找项目，这一两年在深圳和广州有很多项目成交。

　　我们在广州卖了两个商场，在深圳卖了一些写字楼，买家都是外资，他们对这两个城市未来的前景充满信心。

　　观点地产新媒体：现在投资国内的外资基金或金融机构对于回报率的要求是什么样的水平？

　　叶国平：五、六年前投资人觉得中国內地是新兴市场，他们觉得风险高，要求的投资回报率都比较高，那个时候一般要求的内部回报率都是20%，甚至20%以上。

　　ROI不是单纯指租金收益，是租金收益加增值部分，再根据持有时间来计算，那个时候的投资回报率大概是20%到25%。

　　但他们今天都明白，中国內地要这么高的回报率是不可能的，他们现在愿意折扣10%到15%的ROI，投资回报率要求慢慢变得现实了，所以也可以买到更多合适的项目。

　　但纯租金收益达不到回报率要求，如果买一些可以作为增值的项目，比如写字楼、城市更新，旧写字楼改造、物流或商场改造等项目，回报率十几个点的还是可以找到。

　　从全球经济来看，美国、欧洲回报率一般，亚洲很多地方的政治风险很高，中国相对比较稳定。虽然我们感觉经济发展有点放缓，但比较亚洲和全球其他国家，我们的增长还是高的。

　　外资的钱背后都有很多投资人，可能是退休基金、主权基金，这些金主以前投中国的比例很少，可能只占资产总值里面的1%，或者零点几，但今天他们要分散风险的时候，哪怕投资从1%增长到2%的比例，对整个中国地产的影响还是会很大。

　　观点地产新媒体：去年以来人民币贬值，包括中美贸易因素，都没有影响他们对于中国市场的投资判断吗？

　　叶国平：他们觉得这是短期的波动，但对中国长远的经济发展还是很有信心。比如人民币贬值问题，去年年初的时候确实是个很大的问题，那时很多人都非常担心。

　　因为外资之前来中国投资，都是用美元做境外银行贷款，再换成人民币来投中国內地的项目。那个时候人民币只会升值，不会贬值，他们相当于赚了两部分的钱，一部分是人民币升值的利益，还有美元对人民币利率差。

　　但去年年初的时候，大家突然发现反过来了。之前没有考虑人民币贬值的风险会影响回报率，当时很多投资基金都加快速度要卖项目，不然会达不到投资回报率要求。但到年中看到政府有信心把人民币稳定下来，现在有一些基金会在内地做人民币贷款，变相把汇率风险减少了。

　　通过不同的方法，他们对人民币贬值的问题不是那么害怕了。

　　另外，中美贸易问题他们认为这是一个世界环境的事情，两个大国的贸易行为对房地产影响不会太剧烈。

　　完全没影响吗？肯定不可能。但这会影响在中国內地的投资吗？也不会，他们不会把这个当成非常重大的事情去考虑。

　　观点地产新媒体：外资机构对中国的投资都是抱着长远持有的想法进行的？

　　叶国平：人民币背景投资者年限比较短，他们一般看两、三年，买过来以后可能什么都没做，持有一、两年以后马上散售赚钱，属于短线投资。

　　但外资投资年限比较长，他们可以持有三年到五年，有一些主权基金甚至可以不卖。他们会比较关注项目的增值，看经济的增长，他们对中国长期稳定和经济增长很有信心。

　　反过来，他们觉得所谓的贸易问题、人民币贬值给了他们一个窗口，可以找到好的项目，可以加大投资节奏。

　　观点地产新媒体：戴德梁行之前一个报告写到，中国内地物业投资中境内资金比例仍然比较大，但现在整个房地产行业的融资都比较难，那么这些资金来源是来自哪里？

　　叶国平：外资背后的金主是全球投资人，有一些是美国的，有一些是中东的，有一些是欧洲的，不同地区的投资人都有。比如买家是新加坡的房地产基金，但钱是全球投资人的钱，可能是从韩国募集过来的等等。

　　全球化以后很难再做比较准确的统计，因为这些钱转了很多次之后，也不知道背后的金主到底是谁。

　　观点地产新媒体：境内资金主要来源于什么渠道？

　　叶国平：境内基金一般都是保险公司和银行的钱，还有一些金融机构的信托和金融产品，但是金融产品和信托管得比较紧，保险公司现在看项目也比较谨慎，所以这也是为什么内资投资表现没以前那么积极。

　　观点地产新媒体：如何总结2018年大中华区物业的投资交易特点？

　　叶国平：我们的成交每一年都有增加，但一线城市还是主力。写字楼还是最主要的投资领域，还有商业物业，物流地产。

　　2018年受去杠杆政策的影响，很多开发商愿意出售比较好的商业物业。但他们过去一直觉得住宅卖得这么好，不会卖商业地产，留着作为非住宅销售的收益平衡以后的财务健康，在住宅卖得不好的时候没办法，一定要出售一些核心商业地产。

　　外资在2019年会加快投资速度，加大在中国区的投资，他们都看好中国的长远发展。最近看到他们很积极，选择加大力度在上海、北京等一线城市进行投资。

　　二线城市的成交还是会主要集中在一些内资有自用的需求，他们买写字楼一部分用于自用，一部分投资，但是二线城市纯投资比例在今年可能会小一点。

　　观点地产新媒体：您的主要办公地点从香港调整到上海，是不是意味着戴德梁行在外资交易和物业投资方面，未来中国内地市场会成为最重要的区域？这个调整的背后是什么样的考虑？

　　叶国平：我自1994年于香港大学毕业后即加入戴德梁行，至今为公司服务25年了，前面十年都是做香港的投资买卖，后面这十多年都是做內地的买卖居多。作为中国资本市场主管，我每一周都飞来飞去，今年大部分外资都说上海是他们首选的地方，所以今年我会坐镇上海，借用我们大中华区平台，集中发展两大投资重镇，加强上海、北京与香港的互动。

　　没有说內地的发展一定比香港好，香港的全年资产交易2000多亿，內地2600多亿，所以香港的规模很大，香港还是个非常重要的市场，我们很看重。因为我要管理內地20个分公司，坐镇上海管理起来会更加方便。