欧阳捷：横盘时代的土地竞争策略小而美、缓而精

掌来源：房掌柜 整理惠州房掌柜 2018-11-15 10:27:36

[摘要]懂大势、知逻辑、善沟通，显然是有助于拿好地、快拿地的。

　　即便地价下调，成交土地溢价率却仍是在不断走低。

欧阳捷: 横盘时代的土地竞争策略——小而美、缓而精

土地市场风向变化主要源于四个因素的叠加：

　　一是房企融资渠道仍未放松，自筹资金几乎全部用于还债，基本未增加可用现金流;

　　二是一些城市的客户流量明显滑坡，销售速度与资金回流速度明显放缓，房企资金回笼不足，受限资金越滚越多，加上房企应对市场风险储备现金，参与拿地的积极性自然降低了;

　　三是许多地方政府地价预期仍未明显下降，起拍地价过高、配建配套条件过高、自持比例过高、商业办公占比过高，拍地保证金过高且占用时间长，再加上提高预售门槛、现房销售等条件，导致项目现金流沉淀过多，房企合意的地块越来越难找;

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　　四是房价上涨预期基本消失，一二线城市限价严格、部分三四线城市房价见顶，一些项目房价地价差已经很难满足项目盈利要求，拿地之后可能遭遇房价下调，直接导致项目亏损。

　　然而，临近年关，等米下锅，政府总还是想再抢收一把，11-12月推出土地将明显放量是可以预见的。

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　　由上图可见，每年12月推出住宅用地都是全年最高峰，相信今年也不会例外。

　　但是，如果政府指望大量供地抢收土地款，势必下调地价，也为房企抄底带来机会。

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　　二线城市推出住宅用地楼面地价已经出现下调迹象，未来很可能继续下调。

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责任编辑：沈煦

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