欧阳捷：县城房价超省会 是价格失衡还是市场失序？

　　“一致性”预期恰如龙卷风，其形成需要一定的水蒸气、一定的温差和一定的气压差，周边空气不断向中心补充形成一致性气旋。打破其中的一环，龙卷风就无法成为灾难。

　　当前，住房市场预期存在混乱、城市分化严重，既有继续看涨预期，比如重庆、西安，也有部分看跌预期，比如厦门、长沙。

　　过去，东南沿海特别是江浙一带的市场发生变化，率先引领市场调整，传导至中西部地区时滞约有一年左右;

　　过去，一二线城市出现调整，政策递延到三四线城市往往滞后半年时间左右。

　　有意思的是，这次不同，7月31日中央政治局会议基本延续以往要求，少数敏感城市却突然降温了。

　　现如今，投资客遍布全国各地，市场信息传递更加迅捷，一个月内，市场就有可能反转。

　　而且，目前信息渠道众多，信息真真假假、谣言是是非非，如不加以拨乱反正、及时引导，很有可能最终导致应接不暇、出现连锁反应。

　　谁来正确引导?

　　公信力尤为重要。

　　传统媒体抽丝剥茧、去伪存真，可挑重担，可惜束缚过度、谨言慎行，反而失去应有的引导力。

　　自媒体感觉敏锐、视角独特、快速反应，却常常失于宏观、偏于一隅，容易形成感性宣泄、丧失客观中立。

　　研究机构系统完整、立体交叉、数据详实，而多数报告回顾居多、前瞻偏弱、远离前线，时有隔靴搔痒之感。

　　政府是公信力最后的屏障，也是最具影响力、说服力、引导力的组织，但却因为畏于承担责任，主动放弃了舆论阵地，最终流言盛行、大道远去。

　　拿破仑曾经说过：“记者的一枝笔胜过三千毛瑟枪”，曾被誉为新华社“首席记者”的毛泽东主席更有一句至理名言：“共产党是左手拿传单、右手拿枪弹，才可以打倒敌人的”。

　　越是混沌的市场，越是需要信息透明、理性辨识、沉稳应对。

　　只要我们看清当前市场的变化来自于房价的高位盘整、客户的过度透支、房企的资金约束，我们就可以清晰地认知，市场的变化来自于短期的因素。

　　只要我们明白地方政府的债务没有其它渠道化解、土地流拍恰是地价房价失配、地价回调不能突破土地盈利的底线，我们就可以清晰地认知，房价难有大幅度、大面积下调的空间。

　　只要我们理解“房住不炒”是定位、“大稳小乱”是时局，我们就可以清晰地认知，少数城市、少数企业、少数项目的价格回调既有政府政策因素，也是市场正常行为。

　　更重要的是，引导预期需要“先发制人”。

　　“信心比黄金重要”，在市场混沌之时，完整准确传递市场信息，客观中立阐述分析观点，避免引发市场混乱的推波助澜，这才是大道当前、责任在肩的舆情引导。

　　毕竟，溃坝之下，无人能够幸免，楼市崩塌，政府、企业、机构、个人均在覆巢之下。

　　人未到、声已至;战未起、先攻心;控预期，当趁早。

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　　“稳楼市”预调微调

　　过去我们说过：“土地流拍增多，并非市场下行信号”

　　如果反复出现出让地价低于底价，政府也会调整预期和心态，减少供地便是了。

　　但是，不要指望政府调低出让底价，毕竟地方政府债务负担沉重，拆迁补偿安置成本水涨船高，不靠土地溢价获利，地方政府靠什么降负债、搞基建呢?

　　好地“待字闺中”便是，未来还有机会高价出嫁，就如近期沈阳一宗流拍地再次入市、起拍价翻番，虽然迟嫁了六年，但政府的耐心足以让市场敬畏。

　　大多数龙头房企对市场依然是长期看好、短期谨慎，追求规模的意愿有所下调、增速适当放缓，年内达成目标已无压力，也并不担心局部市场的短期下行风险。

　　大面积降价潮的风险似乎不高，过去通过大力度促销、大幅度降价的策略已经失效。

　　这是因为：

　　在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。

　　部分城市成交萎缩源于供应不足，如重庆住宅存销比仅为1.6个月，有些城市供应不足也受限于高价地入市难。

　　在这些城市，最大的问题在于供应不足。

　　量既有限，价何能降?

　　调控尚不严厉的二线城市更是存在房价上涨动力。

　　过去，重庆房价始终低于成都，让重庆政府和市民颇为遗憾，去年以来，重庆房价已经比肩成都，但仍只有1.15万元的均价。

　　最近，我去重庆参加论坛，与当地人士交流，投资情绪依然盛行，买房出租的回报率虽然只有3%左右，但物业升值的期望值依然很高。

　　在这些城市，基本无需以价换量。

　　多数三四线城市的房价依然处于低位，房价上涨的动力远高于市场下行的压力。客户需求更多在于保值增值而非自住，以价换量效果难以持久。

　　少数三四线城市受到相对严厉的调控，投资客受到打压，本地客不缺住房，市场出现流量减少、观望渐浓、促销增多等下行信号。