欧阳捷：县城房价超省会 是价格失衡还是市场失序？

　　它们还未看清，“控上涨”已经成为长期趋势。

　　以为高地价还能卖出高房价，用高端产品造势获得更大盈利空间的逻辑，必然会让自己很快陷入痛苦的深渊。

　　此轮调控过后，本土中小房企必将死伤遍野，行业集中度将进一步提升。

　　住建部正在加快建立房价监测系统，上涨过快的三四线城市房价也会被按住。

　　已经居于房价高位的三四线城市就随它去吧，只要不再继续快速上涨。

　　昆明市房价低于景洪市，低就低吧。

　　依靠市场自发调整房价均衡的逻辑不再，一线房价高于二线、二线高于三四线、三四线高于五六线的房价梯度关系也不再成为必然。

　　但房价不能上涨却是强力无比的政治要求。

　　低房价的省会城市房价就此按住，高房价的三四线城市房价会回调吗?

　　　02

　　“防下行”已在眉睫

　　市场已经出现微调。

　　地方政府限价，迫使项目低价入市，有的取消精装价格，有的甚至逐月压价，维稳了统计数据，也希望维稳市场预期，以免上级问责。

　　在被限价的一二线城市，房企基本贴着政府限价销售，市场对此已经见怪不怪。

　　在这些城市，限价令不仅倒逼地价下降，也倒逼二手房价下降，寻求一二手房价倒挂利差的有购房资格的投资者逐渐减少，成交量有所下滑。

　　不过，市场无须担心一二线城市房价泡沫破裂，因为限价本身已经抑制了泡沫。

　　三四线城市情况有所不同。

　　一些三四线城市土地流拍现象也越来越多，这既是因为地价过高、房价难以继续上涨，房价地价差的空间不足，也是因为客户收割过度、高价房对应高端客户不足，投资客离场、刚需客挤出，导致流量下降，市场信心也受到影响。

　　另一些城市内部的地价关系也出现失衡。

　　8月10日，河南新乡市土地拍卖4宗流拍、5宗火热，既有刷新本地楼面单价记录者，也有新地王一路之隔的流拍地。

　　即便是洛阳的新地王，楼面地价也只有2700元/平米，即使按照当地楼王最高2.3万元/平米的半价测算，房价地价差空间仍然巨大。

　　但是，不低于省会城市房价的金华市、景洪市的楼面价高达8000元/平米的土地还能拿吗?

　　市场的分化来自于房企的认知分化，拿地的逻辑让开发商们陷入焦虑。

　　敢拿高地价的逻辑在于可以卖出更高的房价。

　　但限价令的下沉让期望更高房价的项目面临风险。

　　对于高周转、求规模的房企，高地价、高房价、低流量的逻辑显然是不适用的。

　　虽然，实行限价的三四线城市不多，但很多城市房价已上涨至高位，居于高位的房价制约了购买力。

　　投资客退潮、改善客透支、刚需客无力，客户减少、观望日浓，部分市场已现降温。

　　房企大力促销、以价换量已频繁出现。

　　房企已从“收割”客户转向“收割”现金流。

　　不止是库存压力大的房企，也有争抢现金流的房企，不仅是大型房企，也有中小房企，不仅是限价项目，也有非限价项目，不仅是有利可图的项目，也有难以赚钱的项目。

　　最有可能出现房价回调的是那些房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，在这些城市，房企的促销动作更加无所顾忌。

　　虽然，以价换量的还只是少数公司、少数项目，虽然，以价换量的效果很难持久，但却加剧了市场下行预期。

　　一旦下行预期大面积蔓延，将带来市场信心崩塌、资产价格大跌，并导致系统性金融风险甚至危机。

　　尽管这一风险距离我们尚且遥远，但预则立，不预则废。

　　毕竟，住房市场并非一个完全的市场经济。

　　03

　　“控预期”须当趁早

　　预见风险，并不意味着风险一定会来。

　　预见不到风险，在风险当真来临之际，就会措手不及、应对失当、酿成大祸。

　　股市下跌并不可怕，可怕的是形成一致的下跌预期，进而导致踩踏、发生股灾，这在中外股市都不鲜见。

　　今天，史诗级台风“山竹”将席卷广东香港一带。