黎明楷：二线城市新房市场冷暖不均 后劲或将跟不上

　　本身为什么说利好的政策会持续呢?连博士也讲了，因为整体国家的经济也是在调整的阶段，所以政府对于信贷环境不会收的很紧，因为如果收的很紧，会影响到整体经济的运行。如果政府在信贷方面还是相对宽松的，尽管他不一定说对房地产市场的宽松，但是只要放水出来是多了，或多或少会流入到房地产市场。所以，政府钱多了，肯定市场是相对好一点的。

　　在这方面，我还是相对乐观一点的。但是我们还会看到一个现象，就是在2014年930开始宽松，我们从这些宽松来讲，这个效率是递减的，14年刚出来的，我们主要是看环比，同比是受到前一年基数的影响，环比来讲，2014年出来这个效果是有一点激励作用，2015年330之后，就是半年以后这个才是最厉害的，立马是一个市场反弹比较激烈。但是环比的增幅远远没有半年前330年得厉害。三月份政府在深圳和上海就已经有了一些政策去调控房地产市场，也是往压的方面出发了。

　　主要的背景是什么?主要是这两个地方的楼价涨的很厉害，上海的二手住宅的价格在今年的第一季度，就涨了22%，平均来讲涨了22%，比2015年前年还要高。我们如果看同比，比2015年同期，上海的楼价涨了47%，差不多涨了一半。而深圳更厉害，深圳涨了70%，个别项目是翻了一倍也不只。而且我们看住宅面积的成交，还是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交达到一千万平米，跟2015年同期相比，大概是上涨了三倍。深圳方面是没有这么多，也涨了一倍。所以，成交的面积和价格也是大幅度上扬的背景。上海出了这个新政策，一方面是在限购方面的政策开始收紧，以前在购房前三年，如果你累计交税有两年了，这些非本地户籍的人，就可以购买，但是现在恢复收紧了，要连续满五年，连续满五年，这个难度比三年累计两年是高了很多的，这个门槛一下提高了很多。另外，在信贷方面，针对第二套房的限制，还是比较多的。如果你已经有了一套房，你再买一个非普通住宅，那就是你的首付要给到70%。其实跟全额给已经差不远了，所以从信贷方面收的比较紧。

　　上海的新政，我们盘算一下，对于整个市场会带来什么影响?我们通过自己的二手房成交统计，上海在2015年的成交当中，其实有接近一半，47%多都不是本地人买的，都是外地人。所以我们从这个数据估算一下，包括了这些非本地户籍买房的人的减少，他会带来什么影响?因为从2011年开始，2011年七月开始有一个政策，可能大家不一定记得住，是从哪一个时间才开始强制所有非本地户籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我们算现在新出的政策，到2016年的三月份出这个政策，那就代表了，有很多现在非本地户籍，但是在交这些社保的人当中，有很多人还没有满五年，等于这一批人给排除在外面了，他是不能买房了。所以他本身减少需求量方面，就是减了四分之一，没法买了，除非他原本就是没强制之前也有交，那是另外一类。还有通过首付贷的限制，我们总体算一下，应该上海本身的购买力会减少了接近30%左右，这是上海的情况。

　　深圳其实也有新政，深圳的新政其中有一个，也是在社保的延期，从以前满一年就可以买了，改为三年，我们看深圳已经比上海这个松了一点了。另外首付贷方面，其实也还是比上海要松的，他是给到四成，首付至少四成，而上海的幅度比较多，最多要给到七成，少一点也要五成。所以深圳从政策面来讲，应该是比上海还要松一点，但是其实还有一个，深圳有一个政策，把他本身的计算税金的基准楼价，他的评估价，是上调了，评估价在二月份的时候，就上调了50%左右，每个计税的基准楼价是变化了，所以一下子就使交易税费增加了很多。所以，这个也导致了深圳本身在政策方面的影响会比较直接。在四月份，我们看到三月出台了，从二手房来讲，我们这里有一个报价指数，就是在二手市场里面小业主放盘的，他的叫价的办法，这个对市场有一定的领先作用。我们看到，报价的指数，就是在四月份开始下跌，不仅是深圳和上海，包括其他的一些城市，报价指数都在下跌。所以，很多地方的人都会看政府开始又要压房地产了，大家的变化也比较快。

　　而从成交量方面，我分析一下新房的成交量，如果环比，四月份和三月比，那肯定是都是下调的，我们会看到，如果同比来讲，2016年四月份来比2015年四月份，基本上都是在涨的，只是涨的幅度是有不同，因为从一线城市来讲，他的涨幅很低，同比来讲，2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一个百分点，但是我估计未来一段时间就会低一点，因为四月份出来的时候，只是深圳和上海受到打击比较大，往后这段时间，我们会看到，北京市场的成交量也开始下调，所以在这方面，我们会看到这个销售量是回落了。但是有一点比较特别的，尽管环比三月份的时候，有些二线城市销售量也下跌，但是如果同比去年四月份，已经好了很多，因为2015年政策开始宽松，这次打压的对象还是一线城市，所以对一些二线城市三线城市，如果他们2016年的四月份相比2015年四月份来讲，基本是在天堂了，因为在同比来讲，增幅还是相对高的。