黎明楷：二线城市新房市场冷暖不均 后劲或将跟不上

　　黎明楷：其实，基本上题目来讲，也有讲首付贷和市场情况，我主要是谈市场情况，因为首付贷原本是在对话当中讲的，就是和杠杆有比较直接的关系，还是需要专家和我一起分析，比我个人讲好一点。

　　刚才连博士讲了一些市场的情况，我们算是站在前线的，我们讲一下在前线是如何看具体的市场状况。我先从房屋的新开工面积来看这个市场，来看这个政策的变化。以前我们一直说市场好了，房价高了，政府就看不过眼，就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化，我发现一个比较有趣的现象，就是其实政策的出台，并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是我们房屋新开工面积有关系。从这个图可以看到，开工面积的类比统计，我们按照增幅来算，如果是在下调的时候，我们就会看到，政府就会给一些刺激的动作，比如说在08年的时候，降息、减税，那时候刚开始我们会看到，开工面积是在下滑的。而限购是什么时候启动的，就是10年出现的。所以有几个巧合，包括近期的一些变化，我们可以看到，政府出台的政策，包括最新的新一轮的政策，包括上海跟深圳两个地方的调控，也跟今年年初开始的新开工面积的增幅，又开始从负数变成正数了，所以政府又开始出手了，因为我们不是政府官员，我们只是从政府的态度，对房地产市场的热度的感应，他是从成交量、房价来看，还是从施工整体的行业的热度来看。这个行业的热度就是，如果他的开工面积是下滑，那么会影响整体经济的投资也会出现问题，政府刺激的政策就会出来，反而如果是过热了，就是开工面积增幅太大了，政府觉得投资太多偏向房地产市场，就会做出对于房地产行业的限制的措施。我们从这个图的结论来讲，房地产政策原来并不是盯着销售数据的，而是盯着施工建设的数据来的。

　　其实什么决定销售呢?有一个比较简单的图，我们看这么多年来，主要影响到销售的，当然背后肯定是供求，本身和信贷环境是比较一致的。这个图，就是蓝色的线，就是融资的规模，红色是销售额，基本上完全同步。房价涨不涨，销售好不好，其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多，销售就好了，政府收紧信贷了，整体销售量也会受到限制。

　　所以从这个角度来讲，中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲，我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于大陆的市场，我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断，间接的判断是什么呢?就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改变，如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变，才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场，包括他的销售，包括他的价格，会带来什么变化，因为大陆政府本身调控力度，他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面，他的能力会相对强的。因为在国外，有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上。所以，政府要控制土地供应，也并不是个容易的事情。

　　但是在大陆来讲，主要的土地供应方是政府，所以他可以从土地方面调控供应。另外信贷环境对于需求其实影响也很大，他也可以通过信贷来影响需求，因为银行都是国家的，国家说你要贷多少，你什么利息，你收紧还是放松，还是政府说了算。所以在这方面，供应和需求的方面，政府都是控制的，他用供求控制，也可以通过其他的政策改变这个游戏规则。我们长期来讲，我说虽然供求说还是有效的，长期来看我们还是看供求，政府也是看数据决定政策的走向。但是长远来讲看供求，短期来讲我们不能不盯住政府的政策，政策利好了，市场就好一点，如果政策不利好了，市场就会差一点。我们看未来一段时间，利好的政策应该相对还是会继续的，因为政府调控的手段，无非是信贷、营业税、需求端等，从14年以后，就是930以后，有所放松，没有打压房地产市场了，这些都是在信贷、公积金方面的放松，15年年底营业税方面也有所放松。

　　本身为什么说利好的政策会持续呢?连博士也讲了，因为整体国家的经济也是在调整的阶段，所以政府对于信贷环境不会收的很紧，因为如果收的很紧，会影响到整体经济的运行。如果政府在信贷方面还是相对宽松的，尽管他不一定说对房地产市场的宽松，但是只要放水出来是多了，或多或少会流入到房地产市场。所以，政府钱多了，肯定市场是相对好一点的。

　　在这方面，我还是相对乐观一点的。但是我们还会看到一个现象，就是在2014年930开始宽松，我们从这些宽松来讲，这个效率是递减的，14年刚出来的，我们主要是看环比，同比是受到前一年基数的影响，环比来讲，2014年出来这个效果是有一点激励作用，2015年330之后，就是半年以后这个才是最厉害的，立马是一个市场反弹比较激烈。但是环比的增幅远远没有半年前330年得厉害。三月份政府在深圳和上海就已经有了一些政策去调控房地产市场，也是往压的方面出发了。

　　主要的背景是什么?主要是这两个地方的楼价涨的很厉害，上海的二手住宅的价格在今年的第一季度，就涨了22%，平均来讲涨了22%，比2015年前年还要高。我们如果看同比，比2015年同期，上海的楼价涨了47%，差不多涨了一半。而深圳更厉害，深圳涨了70%，个别项目是翻了一倍也不只。而且我们看住宅面积的成交，还是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交达到一千万平米，跟2015年同期相比，大概是上涨了三倍。深圳方面是没有这么多，也涨了一倍。所以，成交的面积和价格也是大幅度上扬的背景。上海出了这个新政策，一方面是在限购方面的政策开始收紧，以前在购房前三年，如果你累计交税有两年了，这些非本地户籍的人，就可以购买，但是现在恢复收紧了，要连续满五年，连续满五年，这个难度比三年累计两年是高了很多的，这个门槛一下提高了很多。另外，在信贷方面，针对第二套房的限制，还是比较多的。如果你已经有了一套房，你再买一个非普通住宅，那就是你的首付要给到70%。其实跟全额给已经差不远了，所以从信贷方面收的比较紧。

　　上海的新政，我们盘算一下，对于整个市场会带来什么影响?我们通过自己的二手房成交统计，上海在2015年的成交当中，其实有接近一半，47%多都不是本地人买的，都是外地人。所以我们从这个数据估算一下，包括了这些非本地户籍买房的人的减少，他会带来什么影响?因为从2011年开始，2011年七月开始有一个政策，可能大家不一定记得住，是从哪一个时间才开始强制所有非本地户籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我们算现在新出的政策，到2016年的三月份出这个政策，那就代表了，有很多现在非本地户籍，但是在交这些社保的人当中，有很多人还没有满五年，等于这一批人给排除在外面了，他是不能买房了。所以他本身减少需求量方面，就是减了四分之一，没法买了，除非他原本就是没强制之前也有交，那是另外一类。还有通过首付贷的限制，我们总体算一下，应该上海本身的购买力会减少了接近30%左右，这是上海的情况。

　　深圳其实也有新政，深圳的新政其中有一个，也是在社保的延期，从以前满一年就可以买了，改为三年，我们看深圳已经比上海这个松了一点了。另外首付贷方面，其实也还是比上海要松的，他是给到四成，首付至少四成，而上海的幅度比较多，最多要给到七成，少一点也要五成。所以深圳从政策面来讲，应该是比上海还要松一点，但是其实还有一个，深圳有一个政策，把他本身的计算税金的基准楼价，他的评估价，是上调了，评估价在二月份的时候，就上调了50%左右，每个计税的基准楼价是变化了，所以一下子就使交易税费增加了很多。所以，这个也导致了深圳本身在政策方面的影响会比较直接。在四月份，我们看到三月出台了，从二手房来讲，我们这里有一个报价指数，就是在二手市场里面小业主放盘的，他的叫价的办法，这个对市场有一定的领先作用。我们看到，报价的指数，就是在四月份开始下跌，不仅是深圳和上海，包括其他的一些城市，报价指数都在下跌。所以，很多地方的人都会看政府开始又要压房地产了，大家的变化也比较快。

　　而从成交量方面，我分析一下新房的成交量，如果环比，四月份和三月比，那肯定是都是下调的，我们会看到，如果同比来讲，2016年四月份来比2015年四月份，基本上都是在涨的，只是涨的幅度是有不同，因为从一线城市来讲，他的涨幅很低，同比来讲，2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一个百分点，但是我估计未来一段时间就会低一点，因为四月份出来的时候，只是深圳和上海受到打击比较大，往后这段时间，我们会看到，北京市场的成交量也开始下调，所以在这方面，我们会看到这个销售量是回落了。但是有一点比较特别的，尽管环比三月份的时候，有些二线城市销售量也下跌，但是如果同比去年四月份，已经好了很多，因为2015年政策开始宽松，这次打压的对象还是一线城市，所以对一些二线城市三线城市，如果他们2016年的四月份相比2015年四月份来讲，基本是在天堂了，因为在同比来讲，增幅还是相对高的。

　　我们看二线城市，冷暖是很不均匀的，当然我们要看到，最多的基本都是成交的面积同比是在涨的，都是在增加的，大部分是在增加的。但只是在楼价方面，除了深圳特别高以外，我们也看到最近这段时间，前四个月有几个城市他的楼价涨幅也很惊人的，一个是苏州，苏州的楼价同比涨了50%，还有是上海，也涨了不少，其他的南京、杭州这些也涨了不少。所以，我们看到好象这一次的楼价涨幅，似乎是在比较集中在华东区域，上海、南京、杭州、宁波这些都是楼价涨幅相对比较高的二线城市。我们看到政府的政策是去库存了，他的库存不是去就去的，一线库存已经没有多少，三四线库存比较多，现在是限制一线，能不能具体到三四线，我们觉得机会是不大的。

　　因为我们看2011年到2014年的平均，我们看房价，以房价来讲，一线城市涨了4点多，二线1点多，都有涨，但是如果我们看2015年到现在，2015年基本是一个刺激，一线城市的帮助比较大，二线也有一点，一线以外的，主要是三四线城市，他的楼价增幅是很低的，未来来讲，一线城市的楼价受政策的刺激比较大，如果政策利好，楼价立马就涨，三四线能不能涨，不知道，还是一个问号，三四线如果要涨起来还是比较困难。我们可以看到，往后的年份，基本上增长率都是会很慢的。所以未来来讲，全国来讲，房地产市场确实没有以前这么好做了。一线城市依然可以看好，但是三四线，去库存还是比较麻烦的。我们也统计了一下，一线城市的去库存量需要八个月就可以消化，二线城市好一点，十个月，其他的城市，包括很多三四线城市，还有30个月的去库存，库存量在未来还需要国家政策，怎么帮助三四线把库存去掉。

　　我们也可以分析一下几个城市的发展情况是怎么样，未来怎么看。一线城市的新房市场基本上已经到了平衡期，08年以来新房累计销售面积稳定在九平米左右，一直没有涨了，未来我们相信，一线城市的市场增长率会跟什么保持一致呢?就是跟人口的增长保持一致。人口增长多了，你的人均销售量也是这样，随着人口增加而增长。二三线城市来讲，有部分的二三线城市，我们看他的人均新房的累计销售量，已经超过了15平米，我们觉得有点超卖了，未来会有一些二三线城市的后劲跟不上，因为以前已经卖的很多了。一线城市已经到了一个稳定的状态，未来的发展还是随着人口的增长。而未来人口是怎么看呢?人口流向几个大城市，他的人口流入还是相对可观的，都是在1%以上的，这是每一年的平均流入，不包括自然增长。这个人口流入是相对比较高的。而有一些部分城市，我们可以看到，过去五年，也有一些城市原来就是好象觉得不起眼的，但是他的人口流入还是比较好的，一个是天津，天津以前都说是北京旁边的，一直毫不起来，但是我们过去一段时间，看到天津原来人口增长率是在这几个城市当中是最高的。所以，天津这一轮的涨幅也是很厉害。另外我们比较忽略的，很多人不知道的一个城市，就是厦门，厦门本身的增幅也很可观。另外是海口，海南岛的海口，虽然海南现在整体市场还不是太好，但是海口本身的人口流入量也是相对高的。我们看这个人口流入量，一看就是未来市场前景好不好。

　　另外一个我们可以看一下不同城市的人口年龄结构。这个会对未来市场可不可以持续有比较直接的关联。我们看购房年龄段最集中的是30几岁到50岁这个年龄段。未来我们会看到，正金字塔型的城市，包括深圳、厦门、上海、广州、杭州，这几个城市。他现在很多人口都是二十几岁到三十几岁，虽然目前来讲还不一定就是最有购买力的群体，但是我们要看到，未来这一批人，他以后在当地城市当中的人口结构当中，这些人再过了十年以后，就是我们现在说的购买能力最强的，不仅仅是买刚需，有改善的，买好一点的房子的这批人。他的支撑是比较大的。那边他年轻人口的占比比较高。这几个城市是大学生为主的，很多人读完书，就走了，就往外面跑了，本身人口的结构跟前面金字塔型的相比，没有这么好看，机会还是有的。还有一个是枫叶型的，本身年轻人口不多，虽然最多的是什么呢?就是三十几岁的人，现在市场很好，因为购买力最强，就是这个年龄段，但是你会看到，未来也不能说无以为继，只是如果你未来健康程度跟金字塔型就有比较大的区别。未来我们看一些一线城市，或者二线的城市，主要的不能老靠这些人带动房价，如果长久来看，我们还是看人口。人口如果结构是健康的，那未来房地产结构也可以看好，如果他人口结构出现问题了，那未来这个市场应该也可以看差。这个就影响到在座的一些开发商大佬，你们去决定长远的投资方向，应该定在什么城市和区域。

　　我今天的演讲就到这儿，谢谢大家。