黎明楷：二线城市新房市场冷暖不均 后劲或将跟不上

　　我们看二线城市，冷暖是很不均匀的，当然我们要看到，最多的基本都是成交的面积同比是在涨的，都是在增加的，大部分是在增加的。但只是在楼价方面，除了深圳特别高以外，我们也看到最近这段时间，前四个月有几个城市他的楼价涨幅也很惊人的，一个是苏州，苏州的楼价同比涨了50%，还有是上海，也涨了不少，其他的南京、杭州这些也涨了不少。所以，我们看到好象这一次的楼价涨幅，似乎是在比较集中在华东区域，上海、南京、杭州、宁波这些都是楼价涨幅相对比较高的二线城市。我们看到政府的政策是去库存了，他的库存不是去就去的，一线库存已经没有多少，三四线库存比较多，现在是限制一线，能不能具体到三四线，我们觉得机会是不大的。

　　因为我们看2011年到2014年的平均，我们看房价，以房价来讲，一线城市涨了4点多，二线1点多，都有涨，但是如果我们看2015年到现在，2015年基本是一个刺激，一线城市的帮助比较大，二线也有一点，一线以外的，主要是三四线城市，他的楼价增幅是很低的，未来来讲，一线城市的楼价受政策的刺激比较大，如果政策利好，楼价立马就涨，三四线能不能涨，不知道，还是一个问号，三四线如果要涨起来还是比较困难。我们可以看到，往后的年份，基本上增长率都是会很慢的。所以未来来讲，全国来讲，房地产市场确实没有以前这么好做了。一线城市依然可以看好，但是三四线，去库存还是比较麻烦的。我们也统计了一下，一线城市的去库存量需要八个月就可以消化，二线城市好一点，十个月，其他的城市，包括很多三四线城市，还有30个月的去库存，库存量在未来还需要国家政策，怎么帮助三四线把库存去掉。

　　我们也可以分析一下几个城市的发展情况是怎么样，未来怎么看。一线城市的新房市场基本上已经到了平衡期，08年以来新房累计销售面积稳定在九平米左右，一直没有涨了，未来我们相信，一线城市的市场增长率会跟什么保持一致呢?就是跟人口的增长保持一致。人口增长多了，你的人均销售量也是这样，随着人口增加而增长。二三线城市来讲，有部分的二三线城市，我们看他的人均新房的累计销售量，已经超过了15平米，我们觉得有点超卖了，未来会有一些二三线城市的后劲跟不上，因为以前已经卖的很多了。一线城市已经到了一个稳定的状态，未来的发展还是随着人口的增长。而未来人口是怎么看呢?人口流向几个大城市，他的人口流入还是相对可观的，都是在1%以上的，这是每一年的平均流入，不包括自然增长。这个人口流入是相对比较高的。而有一些部分城市，我们可以看到，过去五年，也有一些城市原来就是好象觉得不起眼的，但是他的人口流入还是比较好的，一个是天津，天津以前都说是北京旁边的，一直毫不起来，但是我们过去一段时间，看到天津原来人口增长率是在这几个城市当中是最高的。所以，天津这一轮的涨幅也是很厉害。另外我们比较忽略的，很多人不知道的一个城市，就是厦门，厦门本身的增幅也很可观。另外是海口，海南岛的海口，虽然海南现在整体市场还不是太好，但是海口本身的人口流入量也是相对高的。我们看这个人口流入量，一看就是未来市场前景好不好。

　　另外一个我们可以看一下不同城市的人口年龄结构。这个会对未来市场可不可以持续有比较直接的关联。我们看购房年龄段最集中的是30几岁到50岁这个年龄段。未来我们会看到，正金字塔型的城市，包括深圳、厦门、上海、广州、杭州，这几个城市。他现在很多人口都是二十几岁到三十几岁，虽然目前来讲还不一定就是最有购买力的群体，但是我们要看到，未来这一批人，他以后在当地城市当中的人口结构当中，这些人再过了十年以后，就是我们现在说的购买能力最强的，不仅仅是买刚需，有改善的，买好一点的房子的这批人。他的支撑是比较大的。那边他年轻人口的占比比较高。这几个城市是大学生为主的，很多人读完书，就走了，就往外面跑了，本身人口的结构跟前面金字塔型的相比，没有这么好看，机会还是有的。还有一个是枫叶型的，本身年轻人口不多，虽然最多的是什么呢?就是三十几岁的人，现在市场很好，因为购买力最强，就是这个年龄段，但是你会看到，未来也不能说无以为继，只是如果你未来健康程度跟金字塔型就有比较大的区别。未来我们看一些一线城市，或者二线的城市，主要的不能老靠这些人带动房价，如果长久来看，我们还是看人口。人口如果结构是健康的，那未来房地产结构也可以看好，如果他人口结构出现问题了，那未来这个市场应该也可以看差。这个就影响到在座的一些开发商大佬，你们去决定长远的投资方向，应该定在什么城市和区域。

　　我今天的演讲就到这儿，谢谢大家。