惠州近5年成交有涨跌均价未降 大亚湾反弹金山湖将成标杆

　　回溯过往数年，我们发现无论顺势抑或逆势惠州市场固然有波折，但总体看来依然是处于顽强的上扬状态。从2011年到2015年成交面积和成交均价来看，全市住宅成交面积涨跌波动，但成交均价除2013年下降了1元，其余年份一直处于上扬势头。尤其是在2014年全行业降价大潮的袭击下，惠州依然保持逆市增长，2015年全年量价超过2014年已成定局。

　　一位要求匿名的水口操盘手在受访时称，预计2015年惠州城区的成交均价比2014年整体有8到10个点的增长比例，“隆生大桥的动工以及新开河北桥的落定和数次降息都将是上述论断的支撑。”

　　大亚湾已强劲反弹金山湖将成惠州标杆

　　9 月12日，大亚湾西区毗邻深圳坪山的锦绣壹号入市发售，均价介于9400-10000元/平方米之间。受深圳房价不断飙升影响，今年大亚湾片区成交一骑绝尘，引领惠州。中原地产数据显示，大亚湾片区7、8月分别成交3742、3199套，8月均价已涨至6100元/平方米，比上半年均价上涨了500元/平方米，如果下半年深圳房价涨幅超30%，大亚湾片区均价也会破7。

　　与背靠深圳的大亚湾不同，最让人惊讶的当属仲恺片区，8月开始强势反弹，连续6周占据网签排行榜首位。业内人士看来，如果保持这一势头，根据量在价先的原则，其均价上扬只是时间问题。在莞惠城轨通车和仲恺大道改造完成以及潼湖智慧城立项的利好下，仲恺刚需购买力有持续爆发的趋势，均价上涨似乎合情合理。

　　金山湖片区则已树立滨水高端住宅区的价值标杆，也是未来惠州城区高档住宅的集中供应地，一旦走出供求失衡泥潭，价值杠杆将立即生效，其成交量和均价将是引领惠州市场的唯一标杆，当前其房价 6000-7000元/平方米之间严重低于其价值预期，这种局面不会持续太久。

      2015年上半年在3·30等利好新政连续刺激下，惠州楼市逐渐走出2014年全线下挫的窘境，购房者信心回归，开发商推新速度明显加快，成交不断上扬，库存不断减少。借助深圳强劲上涨动力，大亚湾片区强势反弹已成事实，而仲恺在莞惠城轨通车和仲恺大道改造完成后成交也呈爆发式增长，隆生大桥动工、城市中轴线落地和金山湖公园二三期交付使用，金山湖片区的标杆地位得以确立，惠州东部新城片区的前景也被极为看好，在新增地块批量缩减的情况下，现有地块增值趋向必然，这些区域房价依然处于严重的价值洼地，和此前的大亚湾何其相似。参照过往经验，一旦供求比回归正常标准，成交开始放大，房价上涨也将成必然。

    莞惠城轨通车

    一再推迟通车的莞惠城轨，东莞常平至惠州惠环段已确定年内通车，此前被开发商不断提及发酵的城轨效益，在一次次被现实击破后终于尘埃落定。虽然从惠环到惠州火车北站的通车时间还要延迟1到2年，但惠州首条跨市城轨通车还是给行业巨大期待，首先受益的即是大仲恺片区。

    此前依靠仲恺大道呈带状分布的区域，将会因城轨通车而快速串联，陈江站和惠环站为核心的商圈和居住区有连片迹象，仲恺片区7月以来位居成交榜首位，也证实城轨物业获得市场追捧，陈江地铁站口的天益城和惠环站附近的T CL康城四季销售业绩良好。受制于整体行业大势，轻轨沿线和站口500米附近物业还处于价格洼地，几年后莞惠城轨全线通车、深惠西线城轨动工后，将会迎来巨大的溢价推动力。

    隆生大桥动工

    与东平、江北两大成熟片区仅一江之隔的水口，东江大桥和中信大桥是连结二者的交通要道，不堪重负的东江大桥已成惠州之殇。隆生大桥的动工可能改写城市格局，江北与江东水口区域将连为一体，城市骨架进一步拉伸，这对一直游离在城乡结合部和市区之间的水口、上东平、东江新城等片区来说，将起到关键的推动作用。隆生大桥一旦通车，从江北驱车前往水口只需5分钟，这将极大地推动水口区域升级，进而辐射到现在的上东平、金山湖片区，等于在三环北路和东江大桥间重新开辟一条连接东平、江北和大麦地片区的便道，在个片区的房价上涨并非痴人说梦。

    深圳地铁有意对接惠州主城区

    2013 年惠州市交通局和住建局先后公示《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，草案规划了惠州东线和西线两条连通深圳的城际轨道，惠州官方此前受访时坦承，由于深圳方面有意早日推动深圳惠州主城区的连通，故此次规划新增的惠深城际西线则有望在3- 5年内开工，这条预计在规划中最先开工的城轨将和即将通车的惠莞轻轨一道构成深莞惠一体化的雏形，多年来一直自称“深圳东”却无法融于深圳的惠阳、大亚湾楼市将率先受益，一摘此前“睡城”的帽子。将与深圳连为一体，进入 20分钟生活圈。多年的“深圳东”也将因为城际轻轨的开通，真正融于深圳。待到通车后，此前大量在惠阳、大亚湾买房的人才能实现自住，待到居住氛围成熟后，困扰大亚湾多年的二手退出机制、生活配套问题也才会被倒逼着得以解决。对于有在大亚湾、惠阳购房预期而尚在摇摆不定的群体而言，此举加大了对大亚湾、惠阳购房前景认可的筹码。这也是大亚湾惠阳片区未来房价上涨最可期待的理由之一。