惠州近5年成交有涨跌均价未降 大亚湾反弹金山湖将成标杆

　　表象不必代表真实，至少很难代表全局真实。少数楼盘出于资金链保命的需要，可能会在某个时段降价甩卖刺激消费者，但一直亏本的生意不符合商业法则。楼市的全局真实，要靠数据说话。

　　中原地产数据显示，今年上半年惠州全市(四区三县)成交面积同比2014年上半年上涨6.54%，成交均价涨2.72%。继去年夺得全省楼市销售面积季军后，今年上半年惠州又夺得半程季军。

　　年初降价潮的局部蔓延，让业界预期普遍极度悲观，但市场的逆市飘红再次证明惠州楼市仍具备不可预料的上升空间。上半年的数据揭示了一个事实：惠州楼市成交量仍在攀升，实际整体房价未有丝毫下跌。

　　消费者可能还忽略了两个影响房价的重要因素：城市经济发展和城市配套升级。上半年惠州G D P为1494.8亿元，同比增长8.5%，增幅居全省第2位。这意味着支撑房地产发展的重要力量——— 经济仍保持强劲势头。

　　与此同时，惠州的城市配套正在全方位升级，莞惠城轨将在今年试运行，隆生大桥动工，两条高铁将经过惠城区水口，投资340亿的海湾大桥通车，拟建大型主题公园等，都在给惠州城市物业的升值能力持续加码。

　　在人力、财务、融资成本不断高企的当下，惠州房价已在微利空间徘徊，从利润角度看，基本没有继续下调的空间。而贯穿整个惠州的多项交通设施，有望打通惠州地铁经济的任督二脉，将在今年试运行的莞惠城轨，也可能成为开启惠州房价上涨通道的一把关键钥匙。

　　案例

　　错过了08年 苦等降价女友跑路

　　2008 年金融海啸席卷全球，制造业和房地产业首先受到冲击。尤其在库存高、严重依赖外围市场的惠州，诸多中小房企资金链当时濒临崩溃边缘，为回笼资金保命不惜血本低价甩货，2008年2月起降价潮疯狂蔓延。除市中心核心区，其它区域尤其三环以外的房价一律断崖式下跌。不少楼盘争相祭出“3字头”、“4字头”劈价抢市，三环路边的海伦堡花园单价也降到了3000多元。

　　刘斌(化名)，江西人，惠城区一私企白领。2008年，27岁的他月入 2500元，计划买婚房，在降价潮的席卷下，刘斌和女朋友也是挑花了眼“当时我们看了中信凯旋城、海伦堡花园等十几个楼盘，因为价格低差点买了海伦堡。” 但女朋友看很多网友说房价还会继续跌，让他再等等。

　　结果一等就等到了2009年上半年，4万亿进场，房价掉头向上，众多项目在前期降价走货顺利回笼资金后开始取消特价，房价逐步恢复到四五千元。刘斌和女朋友都傻眼了，“当时我们特别后悔，因为房价涨到那个水平，我们如果买，压力特别大，然后就决定再等等看，也许还会降。”

　　彼时，任志强、董潘等一批楼市春天派天天喊涨楼市，从后来的房价涨势看，任志强的“房价上涨论”判断全部得到印证。

　　刘斌的工资没变化，女友在另外一家企业做行政，月入1500元。随着房价上涨，买房的压力越来越大。但婚事不能耽误，女方家催了一遍又一遍，要求买房结婚，刘斌压力山大，为此经常跟女友吵架，“一吵就会提到2008年错过的买房机会，我怪女朋友不让买错失良机，女友说我没本事。”

　　吵了半年，两人终于劳燕分飞。刘斌此后换了几个工作，女友也换了好几个，但房子始终没买成，婚也没结。

　　今年下半年，眼看诸多楼盘跌价，月入7000元的刘斌心动了，“我决定了，贵的买不起，单价5000元的还是可以搞一套，按这个趋势，房价越来越高，再等下去，我可能一辈子都买不起。”

　　梳理

　　近5年成交有涨跌均价却一直没降

　　当特价房满天飞、降价打折的营销手法主导市场话语权时，习惯性思维导致的心理预期即是：惠州房价不可能上涨。然而在新房供应速度远超刚需购买力的成长速度，从而导致结构性过剩的同时，这一判断却再度被市场所打破，成交面积上涨6.45%，成交均价上涨2.72%。

　　回溯过往数年，我们发现无论顺势抑或逆势惠州市场固然有波折，但总体看来依然是处于顽强的上扬状态。从2011年到2015年成交面积和成交均价来看，全市住宅成交面积涨跌波动，但成交均价除2013年下降了1元，其余年份一直处于上扬势头。尤其是在2014年全行业降价大潮的袭击下，惠州依然保持逆市增长，2015年全年量价超过2014年已成定局。

　　一位要求匿名的水口操盘手在受访时称，预计2015年惠州城区的成交均价比2014年整体有8到10个点的增长比例，“隆生大桥的动工以及新开河北桥的落定和数次降息都将是上述论断的支撑。”

　　大亚湾已强劲反弹金山湖将成惠州标杆

　　9 月12日，大亚湾西区毗邻深圳坪山的锦绣壹号入市发售，均价介于9400-10000元/平方米之间。受深圳房价不断飙升影响，今年大亚湾片区成交一骑绝尘，引领惠州。中原地产数据显示，大亚湾片区7、8月分别成交3742、3199套，8月均价已涨至6100元/平方米，比上半年均价上涨了500元/平方米，如果下半年深圳房价涨幅超30%，大亚湾片区均价也会破7。

　　与背靠深圳的大亚湾不同，最让人惊讶的当属仲恺片区，8月开始强势反弹，连续6周占据网签排行榜首位。业内人士看来，如果保持这一势头，根据量在价先的原则，其均价上扬只是时间问题。在莞惠城轨通车和仲恺大道改造完成以及潼湖智慧城立项的利好下，仲恺刚需购买力有持续爆发的趋势，均价上涨似乎合情合理。

　　金山湖片区则已树立滨水高端住宅区的价值标杆，也是未来惠州城区高档住宅的集中供应地，一旦走出供求失衡泥潭，价值杠杆将立即生效，其成交量和均价将是引领惠州市场的唯一标杆，当前其房价 6000-7000元/平方米之间严重低于其价值预期，这种局面不会持续太久。

      2015年上半年在3·30等利好新政连续刺激下，惠州楼市逐渐走出2014年全线下挫的窘境，购房者信心回归，开发商推新速度明显加快，成交不断上扬，库存不断减少。借助深圳强劲上涨动力，大亚湾片区强势反弹已成事实，而仲恺在莞惠城轨通车和仲恺大道改造完成后成交也呈爆发式增长，隆生大桥动工、城市中轴线落地和金山湖公园二三期交付使用，金山湖片区的标杆地位得以确立，惠州东部新城片区的前景也被极为看好，在新增地块批量缩减的情况下，现有地块增值趋向必然，这些区域房价依然处于严重的价值洼地，和此前的大亚湾何其相似。参照过往经验，一旦供求比回归正常标准，成交开始放大，房价上涨也将成必然。

    莞惠城轨通车

    一再推迟通车的莞惠城轨，东莞常平至惠州惠环段已确定年内通车，此前被开发商不断提及发酵的城轨效益，在一次次被现实击破后终于尘埃落定。虽然从惠环到惠州火车北站的通车时间还要延迟1到2年，但惠州首条跨市城轨通车还是给行业巨大期待，首先受益的即是大仲恺片区。

    此前依靠仲恺大道呈带状分布的区域，将会因城轨通车而快速串联，陈江站和惠环站为核心的商圈和居住区有连片迹象，仲恺片区7月以来位居成交榜首位，也证实城轨物业获得市场追捧，陈江地铁站口的天益城和惠环站附近的T CL康城四季销售业绩良好。受制于整体行业大势，轻轨沿线和站口500米附近物业还处于价格洼地，几年后莞惠城轨全线通车、深惠西线城轨动工后，将会迎来巨大的溢价推动力。

    隆生大桥动工

    与东平、江北两大成熟片区仅一江之隔的水口，东江大桥和中信大桥是连结二者的交通要道，不堪重负的东江大桥已成惠州之殇。隆生大桥的动工可能改写城市格局，江北与江东水口区域将连为一体，城市骨架进一步拉伸，这对一直游离在城乡结合部和市区之间的水口、上东平、东江新城等片区来说，将起到关键的推动作用。隆生大桥一旦通车，从江北驱车前往水口只需5分钟，这将极大地推动水口区域升级，进而辐射到现在的上东平、金山湖片区，等于在三环北路和东江大桥间重新开辟一条连接东平、江北和大麦地片区的便道，在个片区的房价上涨并非痴人说梦。

    深圳地铁有意对接惠州主城区

    2013 年惠州市交通局和住建局先后公示《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，草案规划了惠州东线和西线两条连通深圳的城际轨道，惠州官方此前受访时坦承，由于深圳方面有意早日推动深圳惠州主城区的连通，故此次规划新增的惠深城际西线则有望在3- 5年内开工，这条预计在规划中最先开工的城轨将和即将通车的惠莞轻轨一道构成深莞惠一体化的雏形，多年来一直自称“深圳东”却无法融于深圳的惠阳、大亚湾楼市将率先受益，一摘此前“睡城”的帽子。将与深圳连为一体，进入 20分钟生活圈。多年的“深圳东”也将因为城际轻轨的开通，真正融于深圳。待到通车后，此前大量在惠阳、大亚湾买房的人才能实现自住，待到居住氛围成熟后，困扰大亚湾多年的二手退出机制、生活配套问题也才会被倒逼着得以解决。对于有在大亚湾、惠阳购房预期而尚在摇摆不定的群体而言，此举加大了对大亚湾、惠阳购房前景认可的筹码。这也是大亚湾惠阳片区未来房价上涨最可期待的理由之一。

    两条高铁在水口设站

    过去几年，莞惠城轨施工对仲恺楼市的推动功不可没，水口目前正迎来这样的重大机遇。2014年2月的市政协分组讨论上，市住建局副局长施为学透露，将来有两条时速200公里的高铁经过惠州：一条自东向西，从广州到新塘，经(惠城区)水口到惠东，名为广汕高铁；另一条自北向南，从南昌到赣州，到广东境内，由河源到惠州经水口。今后水口将是惠州的铁路枢纽，目前称为惠州东站。未来水口的轨道经济将会强势崛起，惠州东站将带来大量消费人口、商业配套，轨道沿线将形成一个相对密集的居住区和商圈，成交及价格都很可能进入快速上升通道。

    海湾大桥通车

    今年2月5日期盼已久的海湾大桥正式通车，广州、深圳、东莞、香港及惠州市区等地前往滨海旅游度假胜地惠东巽寮湾将缩短约半小时。在房地产领域，直接受益的是惠东、惠阳、大亚湾等环大亚湾新区。这些片区的楼盘9成以上客户来自深圳、广州等珠三角周边城市，原本1个多小时的车程在大桥通车后，缩短至半小时。交通距离缩短带来强劲辐射，半小时生活圈的形成，将为上述片区带来更多客源，也推涨这些片区的房价。

    潼湖建生态智慧区5A级景区

    去年8 月《广东惠州潼湖生态智慧区总体规划(2014-2030年)》(草案)出炉，年内将开工建设科融中心和国际合作产业园两大起步区，还将围绕潼湖建设国家级城市湿地公园，打造成国家5A级景区和粤港澳休闲度假基地。如果这项规划能落实到位，将极大拉升城市价值，尤其对仲恺片区的辐射不可估量，提升整个仲恺片区的价值，但最终还要取决于潼湖规划的落实程度。

    惠州G D P强劲增长

    支撑房地产发展最重要的力量是城市经济。今年上半年惠州G D P 1494 .8亿元，同比增长8.5%，增幅居全省和珠三角第2位，经济发展将带动当地市民购买力逐年提升。过去几年，惠州楼市供需比一直保持在0 .8-1.2，这是一个非常健康和安全的区域。此外，惠东滨海地产项目有深港客持续增加的趋势，广州客和珠三角客户群也开始涌入惠州市场，不断增加的消费人口在支撑惠州市场的需求量，将使惠州房价保持上扬态势。

    地价涨得比房价更快

    这几年，大家看到房价在飞涨。实际上，地价比房价涨得还要快。此外，钢材、水泥等建筑材料以及人力成本的上涨，都成为涨价推手。8年前，惠州水电工和木工等主要建筑工种的人力成本为每天150元，现在涨到每天300元，几乎翻了一倍。

    金山湖片区等几个地块，此前的拿地价等基本成本加起来接近或达到4000元/平方米，加上景观绿化、宣传推广等一系列可调节成本，目前的销售价格已经没有太大利润，开发商大幅降价空间很小。

    投资340亿加州梦幻乐园选址汝湖

    2015 年4月27日，惠城区2015年系列项目签约、动工、竣工仪式在惠城区高新科技产业园三栋中心园区举行，66宗项目总投资340.5亿元。其中最引人瞩目的，就是拥有108米摩天轮的惠州加州梦幻乐园拟选址汝湖，未来水口和南线客运站附近都将有沃尔玛、红星美凯龙等大型购物广场。

    加州梦幻乐园规划用地面积约1100亩，计划总投资约20亿元人民币，分三期建设，将建设一个含有108米摩天轮、悬挂过山车、高塔太空梭等数十款机动游戏设备的大型游乐主题公园，配套有激流勇进、漂流和大喇叭等水上游戏设施的大型水上乐园，力争打造成惠州最大型主题公园和水上乐园。

    深圳直辖“预期效应”辐射

    2012 年起盛传“深圳要直辖”，全国政协委员黄扬略在今年全国两会提交提案，建议将深莞惠合并，设立新的深圳直辖市。8月20日，一篇署名为国家行政学院“优化行政层级与行政区划研究”课题组的文章在上海社科院主办的社会科学报头版刊发，建议将深圳、青岛、大连升格为直辖市。

    “深圳直辖” 的话题，给惠州市民带来不小预期。早在今年3月话题刚兴时，毗邻深圳大亚湾的一个项目就将均价从5000元/平方米上调至7000元/平方米，部分较好户型从6000元/平方米直接飙升到11000元/平方米。大亚湾片区有开发商表示，不管深圳最终是否会直辖，但是这个预期始终存在，大家都看好，并且希望是真的，所以会推动项目热卖。

    退一步说，即使“深圳直辖”只是个梦，但深惠合作深化、城轨互通，将使深惠距离进一步缩短，房价上涨也在情理之中。

     在楼市，一直流传着“买涨不买跌”的说法。房价上涨的时候，往往会有许多人接二连三入手，房价下跌的时候，往往大多数人会选择继续观望，想等待进一步探底。目前惠州的房价到底处于什么水平，你觉得房子是否还有进一步降价的可能，近期适合入手买房吗？南方都市报联合大粤网、西子湖畔就此做出网络调查。共收到有效调查问卷360份。

    有近半数的受访者表示，将找准机会在今年购房。开发商在十一期间以及接下来几个月内的优惠促销力度，将直接成为刺激这部分人群最重要的因素。其实，相当一部分人群认为，目前惠州的房价还算合理。而且，按照目前的房价来计算，大多数人心理预期能够付出的总房款，足够买一套2-3房刚需户型的房子。周边交通、教育等配套是否成熟，商圈目前发展如何等条件，对于该片区房子是否好卖仍然起着决定性因素。

    抄底攻略

    今年上半年以来，惠州楼市成交量一直攀升，成交均价也未出现下跌趋势。种种迹象表明，目前或许是抄底的好时机了。有需求的购房者怎样才能抄到“金底”，花最少的钱，买到最合适自己的房子呢？大家可以参考以下这份攻略。

    知己知彼做到心中有数

    首先，要尽可能多地了解开发商和楼盘的情况。购房者可通过楼盘广告、房管部门、已经入住的购房者等多种渠道，了解开发商和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，当然最好是多次前往实地考察。通过对收集来的信息进行分析，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。

    品牌房企以及现房优先

    买房和买白菜不一样。买到一棵烂白菜，大不了心里吐槽一阵子，然后丢弃。但是买到一套烂房子，那可是要难受好几年甚至十几年的。尽管是“抄底”，也要“抄” 得物有所值。那么，就得自己多花些心思去比较了。首先，选择眼见为实的现房更为保险，现房能让购房者对户型、小区环境、物业、周边配套、交通等都有更细致的考察。其次，应尽量选择开发实力较强、信誉口碑较好的品牌房企。

    特价房“捡漏”要多花心思

    特价房是楼市出现最多的促销方式之一。特价房往往以低于正常价格1000～2000元/平方米出售，能吸引不少人的眼球。购房者在选购的时候，得花更多的心思。首先要了解，一个项目推出的特价房，到底是真降价还是假噱头。大多数时候，特价房之所以是“特价”，可能是整个楼盘最差的单元，如位置差，靠近路边，噪音大，楼层低，地面潮湿，在拐角处，光线不好……这些问题都要由购房者自己去现场看过之后，才能决定是否购买。不排除有开发商拿出少量房子来做特价房推广，以达到推广宣传的作用，这个时候，如果你的眼光够好，那就真的能捡到漏。

    观点

    开发商放血 十一最适合抄底

    吴景华，隆生集团品牌总监

    今年“十一”具备相当明显的抄底特征。一来惠州楼市库存量大，各片区项目库存压力都很大;二来产品同质化严重，在同一区域，项目与项目之间，产品类型的同质化情况极为严重;三是从推盘量来看，众多产品在“十一”扎堆入市，竞争异常激烈。现在很多房企为了实现年底业绩目标，都会集中发力，打折、优惠力度也会很大。这对消费者而言，无疑是绝佳的入市时机。过了这一波，房企资金顺利回笼后，优惠促销的力度可能会逐渐减少。

    惠城区房价已经没有跳水空间

    黄建达，德威集团营销总监

    从今年的房价走势来看，惠城区房价一直处于低位循环的通道，今年“十一”可能会是今年最好的抄底时刻。一方面是由于惠城区供需销都相对稳定;另一方面惠城区的房价已经到了底部，很多楼盘，按当前的售价已无利润可言，甚至很可能已经是亏本卖房。在这种情况之下，房价已经没有跳水空间，继续往下的可能性极小，但与此同时，当前也没看到市场明显向好的迹象。

    预计10月迎来最好的购房时机

    黄英飚，惠州中原地产事业三部总经理

    预计十月份将是惠州城区购房者最好的购房时机，从大势来看，9月的市场表现证明金九的成色虽然不太足，但相较于2014年还是有明显的向好趋势。政策以及降息让市场和行业的信心在恢复，多个楼盘推新的成绩也相对达到预期。这种情况下10月就显得尤为关键，部分对回款有强烈需求的开发商类似于大新城这样的，降价会是必然的选择，而且是一次降到位，只要楼盘的品质不太差，开发商表现出足够的诚意比如降价、折扣到位，销售一般都不会太差。

    中长期来看部分区域物业

    具较大溢价空间

    胡光宇 惠州世联行副总经理

    我们回头看，现在的开发商很多已经是在亏本卖，例如大新城的4000元均价这样的，还能有多少降价的区间我看不到，所以结合惠州城市的空间扩容基础，惠州城区在未来轻轨和深圳、东莞连通形成立体轨道交通网络后，部分区域的物业将会有较大的溢价空间，但短时间要追求在惠州的物业涨价、赚取升值潜力还是比较难的，长期是可期的。