万商俱乐部2010年商业及商业地产行业十大评点

　　基于万商俱乐部定期专业研讨及对行业的跟踪判断，每年度万商俱乐部将发表俱乐部年度观点。

　　限于视野，本观点仅代表俱乐部个体意见，供业内人士参考。

　　一、2010年度十大评点

　　1 众多零售企业以不同方式试水网购

　　1.1 百货业：百联、大商、王府井、天虹等国内主流百货都开始了自建网上商城的网购的尝试，但百盛、新世界、台湾远东集团等外资或台资百货反倒没有太大的动静，鉴于奢侈品品牌的热销及巨大差价，部分百货企业开始尝试奢侈品代购服务，百联甚至开设了网上奥特莱斯。

　　1.2 超市：沃尔玛、物美等都开始自建网上商城的试水，但多数超市仍处于观望状态。

　　1.3 专业店：

　　1.3.1 电器：与苏宁自建网上商城不同，国美在自建的网上商城销售不佳后，立即开始了对平台型电器网购企业的收购；

　　1.3.2 其它：实体专业店开设网购业务为数不多，倒是网购类企业要么象京东、当当转型综合商城，要么塑造专业类网购平台如好乐买（鞋）、麦包包（箱包）、凡客诚品等。

　　1.4 奢侈品：对销售额的追求及向没有开设实体店地区的辐射需求，引发众多奢侈品品牌如PRADA甚至LV都开始尝试网络销售，奢侈品开始走下“神坛”。

　　1.5 品牌店：更多的品牌开始尝试网购，个别品牌甚至是自有网上商城和平台型网购网站（如淘宝商城、当当网）及电话、邮购、电视购物一起上。

　　1.6 其它：网购趋势势不可挡，如何利用是众多零售企业要思考和应对的。

　　2 奢侈品刮起消费“旋风”，品牌开店速度加快

　　2.1 奢侈品消费增长极速，奢侈品研究公司预测，未来2-3年，中国将成为奢侈品消费第二大国，而无论是欧美的奢侈品购物旅行团还是大陆游客在香港的70-80%的奢侈品消费额，以及新光天地开业一年就能达到50亿左右的销售额，都在说明，“这个不是浮云”。

　　2.2 消费人群从一线城市向二线城市及发达三线城市快速蔓延：实体店销售数据及网购数据显示，越来越多的二三线人群成为奢侈品的消费群体，并以无可阻挡的蔓延趋势在扩大，这也是奢侈品品牌该“下沉”的原因。

　　2.3 品牌开店速度纷纷加快：无论是一年20家，还是3年50家或5年100家，奢侈品品牌纷纷加速了在中国的开店速度，而跟这些奢侈品搭帮的星巴克、哈根达斯估计也会加快节奏。

　　3 商业地产主流产品模式初步成型，地铁、车站、地下等个性产品涌现

　　3.1 商业地产主流产品模式成型

　　3.1.1 城市综合体或综合体：在一二线城市和发达的三线城市，以购物中心、酒店、写字楼或公寓中的三种左右为主要组合的城市综合体成为主流的商业地产产品类型；而在一般的三四线城市，以购物中心和住宅（或公寓）或酒店为主要组合形式的综合体，则更受青睐。目前市场上的代表产品模式有万达的城市综合体模式、华润和恒隆的高端城市综合体模式、新加坡凯德来福士广场、香港瑞安的新天地城市综合体模式、世纪金源的大盘住宅综合体模式、宝龙的城市综合体模式等，供开发商参照借鉴。

　　3.1.2 购物中心：无论是都市型、区域型购物中心还是社区型购物中心，都有现成的产品可供借鉴。目前8-15万平米左右的区域型购物中心常规包括的标配主力店有百货、超市（大卖场）、电器卖场、影城、电玩、KTV、健身、（冰场）、（儿童职业体验馆）、大型餐饮等，这方面国内有很多案例。而社区型购物中心则一般在3-5万平米左右，个别有到6-8万平米，其标配的主力店通常为大卖场（或超市）、影城、电玩、个别有健身、中小型餐饮。这方面的代表企业有以零售业为主的华润万家的“欢乐颂”、乐购的“乐都汇”、深国投的新一城、凯德的嘉茂购物中心、阳光新业的阳光新生活广场和新业广场等。

　　3.1.3 专业市场：以人和地下商业（很多叫地一大道）及浙商和福建商人为代表复制的专业市场(如浙商北京的天雅系列)，也成为尽管非主流却有真效益的商业地产形式。

　　3.2 个性产品涌现

　　3.2.1 地铁商业：随着中国城市轨道交通的兴起，越来越多的企业借鉴香港、上海的成功经验，开始考虑地铁上盖商业的开发。北京的京投银泰等就是典型代表。

　　3.2.2 车站商业：而伴随着中国城市间快速、高速铁路和机场的修建，人们生活节奏的加快、车站商业的改进，机场商业和车站商业也开始改头换面，不断升级，更多的品牌店开始进