谢逸枫:2011年整体房价上涨幅度在10%-20%之间

　　谢逸枫:2011年开发商“闹钱荒”是瞎说

　　开发商靠“吃老本”都能扛到2011年二季度

　　在货币政策转向的情况下，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观了，预计到下半年有部分实力较小的房企可能会出现闹钱荒。有数据也显示，截至2010年11月，78家上市房企经营性现金流负数超过600亿元,因此,2011年下半年或部分"闹钱荒",其实这个完全是没根据的判断。首先目前中国大部分小房企根本没有是负债。其次是今年小房企的拿地储备比较小。再次是小房企的项目基本不大，况且大部分已经封顶。最后是货币政策未实际收紧。2010年楼市调控被称"史上最严厉"，但开发商仍交出了"亮丽"的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元(30家房企卖楼收款8691亿元)，销售面积8449万平方米。另外，2010年开发商销售均价也大幅上涨24%。

　　2011年1月1日发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企销售面积8449万平方米，累计销售金额接近8700亿元人民币(下同)，房价同比上升24%。其中万科以1026亿元的销售额和847万平方米的销售面积称冠。恒大地产销售面积按年增43%至831万平方米，销售面积排第二位，销售额达527亿元。　

　　数据显示，万科、恒大等6家超大型房地产企业销售额已超500亿，其中万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积称冠。恒大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军，销售额也达到527亿元，晋级500亿军团。保利地产则以660亿元的业绩位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。万达、碧桂园等四家开发商销售额也突破300亿元。另外，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到10286.42元/平方米，同比上涨了23.98%。

　　当中国大部分学者和专家及教授等大学研究机构基本看空2011年楼市，有研究机构认为2011年房价下降20%，甚至有研究院认为房价下跌20%-25%。甚至有经济学家发表恐吓的言论，称2011年房价下降50%。但是，中国房地产市场运行二十二年，没听过说中国房价下降了50%，因此，不可信，纯粹是个人错误的想法和偏见的臆想。有人更疯狂的称，2012年中国楼市泡沫破裂，房地产市场崩溃。一是房屋空置高。二是房价上涨过快。三是市场需求有限。四是土地空置高。五是收入跟不上房价。六是货币量泛滥。七是政府吸引泡沫不给力。八是开发商和政府会继续制造泡沫。另外是认为中国目前房地产市场泡沫非常的严重，在2007年开始就是显示出巨大的破裂痕迹。但是，却一直不愿意提供有力的客观正确数据和报告及怎么破裂，因此可信度基本上是零，所以纯粹是危言耸听罢了。

　　其实幻想开发商很缺钱会下降房价是不现实的。有人称2011年房价下降20%，主要是认为2011年部分房企资金链很紧张，甚至会崩溃。因为2011年开发商很差钱，必须靠下降房价回收资金，保持资金链，否则会被政策调控所扼杀，甚至是死路一条。一是货币政策收紧，2010年12月4日和10日中央政治局会议和中央经济工作会议要求，2011年货币政策从宽松转变为稳健，意味着货币政策是收紧或者是全面封杀。二是开发商融资渠道堵塞。1）是土地不能抵押贷款。2是）提高拿付款比客50%及提高土地出让金比例30%。3是）上市融资需要通过“三关”审批;4是）信托融资受限;5是）三是部分开发商2010年销售业绩完成不到60%。

　　四是2010年年底是开发商支付债务的高峰期。五是部分开发商银行负债率高。六是中央楼市政策调控在2011年持续。一方面是加大保障房力度。另外一方面是遏制投资投机炒房需求。一）是开征房产税。二）是继续严厉实施楼市13个城市的“限购令”，甚至扩大到30个城市。三是）房贷政策继续实施，首套首付30%，二套50%，三套禁贷。四是）限外令的实施。五是）加息和上调存款准备金率。六是）惩罚空置土地和囤地及释放库存，打击开发商捂盘惜售。七是）上调公积金贷款比例和利率。五是2010年万科带头下降房价和2011年恒大下降房价，就认为开发商很缺钱。

　　告诉大家，开发商暂时根本不缺钱，就是吃老本也能够扛到2011年6月份。一是2011年中国货币政策稳健，财经政策宽松。考虑到2011年中国经济发展的不确定性，说明2011年货币政策不会过分收紧和实质性收紧，实际上依然是宽松的货币政策。因此，稳健不是收紧，更不是实质收紧，仅仅是开展货币放贷的速度。首先是中国房地产运作最核心的问题，前面二轮政策调控中的三个文件并且没有涉及到，就是房企资金链最核心的问题--房地产项目资本金。2009年5月，国务院把房地产商品房项目资本金从35%拉下到20%，到目前并没有上调到35%，说明开发商多出了15%的资金去拿地和对抗政策调控及死扛房价，意味着依然是宽松的货币政策。其次是2010年前11月贷款超过了2009年同期月贷款额，说明货币政策没有收紧。最后是依然可以到银行或其他机构借资金抢夺土地。