公募REITs助燃长租公寓市场 未来发展影像越发清晰

    公募“REITs”未来影像越发清晰

　　在长租领域，我们已经发行了众多储架式 REITs，契合了国家目前“房住不炒”的主要思想，随后出现的众多储架式 REITs 产品更是拓展到了商业地产领域。近期推出的 “菜鸟中联 -中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”更是形成了可扩募机制，虽然在额度上仍有限制，但是在形式上实现了在总额度内的一个发行计划下可以多次扩募，这与 REITs 的增发扩股非常类似，意味着我们向着成熟的公募REITs 结构又迈进了一步，简化了募集的流程、缩短了周期，有利于在公开市场多次融资发行。

　　奋迅律师事务所的朴文一指出，公募基金+ABS还有细节问题需要确定。比如，按照现有的法规要求，公募基金投一只ABS不能超过其规模的10%，也不能超过公募基金资产净值的10%;一个公募基金所投全部ABS不能超过公募基金净值的20%。投资分散性要求使得公募基金在投资ABS的时候，一是只能用比例有限的资金投资ABS，二是没有办法去控制一个ABS产品和物业。如果公募REITs不能控制物业，对物业运营就没有话语权，会影响公募REITs去长期持有物业和积极改进物业运营，进而提升物业的资产价值。如果完全遵循这种安排，那么公募REITs使普通投资者参与不动产投资的初衷就无法完全实现。

　　王步芳说，公募REITs的试点是众望所归，它的市场容量庞大，有望成为普惠金融的重要工具。首批试点将是中国资本市场的重大创新，也是中国经济转型升级的必选项。

　　渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光也表示，公募REITs的出台，可以使更广泛的个人投资者享受到优质物业的价值提升和稳定收益，体现公平性与普惠性。公募REITs使广大个人投资者有机会跨越投资门槛和地域限制，投入到具有稳定收益和增长潜力的热点城市优质商业物业中，享受城镇化所带来的资产增值。这也是半个世纪以前美国、澳大利亚等国家推进REITs立法的重要初衷。

　　李耀光表示，我国个人投资者历来缺乏中等风险收益特征的投资产品，公募REITs如能推出则有望填补这一空白。

　　同时，监管层也在对于公募 REITs的推出不断地发声。今年初，上交所债券业务中心部门负责人在对外演讲时表示，应适时推出 CMBS 和 REITs 的信息披露指南，建立健全 REITs 信息披露制度;前不久，深交所也表态将夯实资产证券化法律基础，推进公募REITs 试点工作;同时，证监会副主席方星海在中国资本市场论坛的讲话中谈到“我国大量的储蓄应该从债务向投资转化”，强调了将在 2019 年大力发展股权市场;中国人民银行研究局局长徐忠指出，发展房地产投资信托基金 (REITs)，有利于开发商利用长期资金推动“租售并举”。近期监管层的一系列表态标志着 REITs 已经真正地进入了监管层的视野和工作计划，未来会呈现越发清晰的发展路线。

    （房掌柜整理来自每日经济新闻、中国经济网、中国房地产金融）