虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期,但公募REITs真的要来了!
公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制,也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时,深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。
据北大光华学院统计,中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。此前上交所也曾召集十多家基金公司开会,鼓励上报公募REITs方案,公募REITs产品可谓呼之欲出。
呼之欲出
“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs,戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易,像投资股票一样,每人都能持有一部分的份额,享受该部分的收益,这部分的份额流动性较好。”
事实上,我国已经有很多类REITs产品。
据相关研究机构数据,截至2018年12月31日,我国共发行类REITs产品46支,发行金额累计957.1亿元。
2018年,国内共发行类REITs产品15只,发行金额为277.58亿元,持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。
2019年2月,全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前,中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来,国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底,中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业,已发行的境外REITs资产收益表现良好。”
在2018年发行的类REITs产品中,超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。
克而瑞研究中心报告指出,据不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年增长了168%。截至2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。
据了解,目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案,试点产品或在年内出炉。
长租公寓的类REITs浪潮
3月13日,平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行,这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。
REITs全称为房地产投资信托基金,是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国目前尚没有标准化的REITs产品,类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向,目前相关产品的发行规模超过700亿元。
2017年是我国长租公寓行业的发展元年,各大企业在长租公寓上的布局日渐扩张。2017年10月开始,类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。
平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划储架规模50亿元,发行规模为10.68亿元,期限18年,其中优先级证券占比89%。所谓“合作型”,即在底层资产层面,REITs发行前,平安不动产作为财务投资人,与合作伙伴共同持有底层资产;在私募基金层面,平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人;在专项计划层面,平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓虽处在经济风口,但长期以来未见盈利端倪。国泰君安资管公司在其研究报告中表示,增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。
“长租公寓的金融服务和产品仍太少,而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模,从而摊薄运营成本,更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士表示。
市场普遍认为,资产证券化作为政策引导的大方向,未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具,能够帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构。而长租公寓行业的债务人较为分散,且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小,因此比较适合通过资产证券化的方式进行融资。
长租公寓行业发展三年,俨然已行至深水区,在公募REITs于国内落地前,资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见,长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
公募“REITs”未来影像越发清晰
在长租领域,我们已经发行了众多储架式 REITs,契合了国家目前“房住不炒”的主要思想,随后出现的众多储架式 REITs 产品更是拓展到了商业地产领域。近期推出的 “菜鸟中联 -中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”更是形成了可扩募机制,虽然在额度上仍有限制,但是在形式上实现了在总额度内的一个发行计划下可以多次扩募,这与 REITs 的增发扩股非常类似,意味着我们向着成熟的公募REITs 结构又迈进了一步,简化了募集的流程、缩短了周期,有利于在公开市场多次融资发行。
奋迅律师事务所的朴文一指出,公募基金+ABS还有细节问题需要确定。比如,按照现有的法规要求,公募基金投一只ABS不能超过其规模的10%,也不能超过公募基金资产净值的10%;一个公募基金所投全部ABS不能超过公募基金净值的20%。投资分散性要求使得公募基金在投资ABS的时候,一是只能用比例有限的资金投资ABS,二是没有办法去控制一个ABS产品和物业。如果公募REITs不能控制物业,对物业运营就没有话语权,会影响公募REITs去长期持有物业和积极改进物业运营,进而提升物业的资产价值。如果完全遵循这种安排,那么公募REITs使普通投资者参与不动产投资的初衷就无法完全实现。
王步芳说,公募REITs的试点是众望所归,它的市场容量庞大,有望成为普惠金融的重要工具。首批试点将是中国资本市场的重大创新,也是中国经济转型升级的必选项。
渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光也表示,公募REITs的出台,可以使更广泛的个人投资者享受到优质物业的价值提升和稳定收益,体现公平性与普惠性。公募REITs使广大个人投资者有机会跨越投资门槛和地域限制,投入到具有稳定收益和增长潜力的热点城市优质商业物业中,享受城镇化所带来的资产增值。这也是半个世纪以前美国、澳大利亚等国家推进REITs立法的重要初衷。
李耀光表示,我国个人投资者历来缺乏中等风险收益特征的投资产品,公募REITs如能推出则有望填补这一空白。
同时,监管层也在对于公募 REITs的推出不断地发声。今年初,上交所债券业务中心部门负责人在对外演讲时表示,应适时推出 CMBS 和 REITs 的信息披露指南,建立健全 REITs 信息披露制度;前不久,深交所也表态将夯实资产证券化法律基础,推进公募REITs 试点工作;同时,证监会副主席方星海在中国资本市场论坛的讲话中谈到“我国大量的储蓄应该从债务向投资转化”,强调了将在 2019 年大力发展股权市场;中国人民银行研究局局长徐忠指出,发展房地产投资信托基金 (REITs),有利于开发商利用长期资金推动“租售并举”。近期监管层的一系列表态标志着 REITs 已经真正地进入了监管层的视野和工作计划,未来会呈现越发清晰的发展路线。
(房掌柜整理来自每日经济新闻、中国经济网、中国房地产金融)
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