公募REITs助燃长租公寓市场 未来发展影像越发清晰

　　虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了!

　　公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。

　　据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。

　　呼之欲出

　　“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。”

　　事实上，我国已经有很多类REITs产品。

　　据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。

　　2018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。

　　2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

　　在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。

　　克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

　　据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。

　　长租公寓的类REITs浪潮

　　3月13日，平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。

　　REITs全称为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国目前尚没有标准化的REITs产品，类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向，目前相关产品的发行规模超过700亿元。

　　2017年是我国长租公寓行业的发展元年，各大企业在长租公寓上的布局日渐扩张。2017年10月开始，类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。

　　平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划储架规模50亿元，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%。所谓“合作型”，即在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产;在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人;在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

　　长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。国泰君安资管公司在其研究报告中表示，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。

　　“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士表示。

　　市场普遍认为，资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。而长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，因此比较适合通过资产证券化的方式进行融资。

　　长租公寓行业发展三年，俨然已行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。