大型房企去库存进行时 2019年房地产市场进入调整期

四月末“财报季”收尾，主流房地产公司的2018年业绩普遍亮眼。“碧万恒”依旧稳坐前三，阳光城、新城和富力的销售增速都在50%以上。

　　然而，财报的秘密不在于此。掀开光鲜业绩的外衣，房企的财务数据依然隐藏着不少风险。

　　其中一个就是库存。数据显示，大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升;这也是今年一季度，诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

　　在财报中，多家房企计提了存货跌价准备。其中，一线城市如上海、广州的项目包含其中;二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见;三四线更是“重灾区”。

　　根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套，降幅达51%，这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。

　　销售回款是房企最主要的现金流来源，而要实现健康的现金流管理，处理存货、去库存是关键。

　　存货持续上升

　　2018年是房企近六年来最为艰难的一年，年底万科喊出了“活下去”，也有一些公司裁员降薪、出售资产以渡过危机。

　　去化压力大爆发体现在财报中。截至2018年底，不少主流开发商的存货都在高位徘徊，有些房企的库存到今年一季度仍在不断攀升。

　　碧桂园年报显示，截至2018年末，碧桂园的在建物业为6269.37亿元，持作销售的已落成物业为443.38亿元，两者分别同比增长74%和59%。存货金额为88.22亿，同比上涨107%。

　　2018年底万科的存货金额为7503.0亿元，同比增长25.5%。其中，拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品分别占比23.8%、67.6%和8.5%。在建开发有了明显增加。

　　去年以来一直在打折促销的恒大，开发中物业和持作出售竣工物业分别为9718.02亿元和1219.71亿元，同比增长14%和19%，基数很大，但增幅小于其他头部房企。

　　受限价影响，产品偏高端的华润等公司也同样面临存货压力。2018年末，华润的可供销售物业总额为3045.01亿元，同比增长36.2%。其他存货为10.94亿元，同比增长14.7%。

　　另外一家表现激进的房企新城控股，在4月2日收到交易所的问询。2018年底，新城的存货金额为1455.73亿，同比增长90.59%。新城在财报中表示，存货的大幅上升，主要是由土地储备和项目大幅上升所带来的。

　　截至目前，不少房企已经披露今年一季度财报，财报显示他们的库存也在上升。

　　今年一季度，绿地存货金额为6032.33亿元，比2018年底增长了77.36亿。4月29日，万科公布一季度财报显示，期末存货金额为7785.78亿元，比2018年底的7503.02亿元增长了3.8%。

　　“清盘”进行时

　　在经过了2015-2018年上半年的长时间超级“牛市”后，房地产市场进入了调整期。而这个调整，显然远未结束。

　　虽然今年3月迎来了“小阳春”，但房企大多没有像从前那样“捂盘惜售”。