大型房企去库存进行时 2019年房地产市场进入调整期

四月末“财报季”收尾，主流房地产公司的2018年业绩普遍亮眼。“碧万恒”依旧稳坐前三，阳光城、新城和富力的销售增速都在50%以上。

　　然而，财报的秘密不在于此。掀开光鲜业绩的外衣，房企的财务数据依然隐藏着不少风险。

　　其中一个就是库存。数据显示，大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升;这也是今年一季度，诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因。

　　在财报中，多家房企计提了存货跌价准备。其中，一线城市如上海、广州的项目包含其中;二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见;三四线更是“重灾区”。

　　根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套，降幅达51%，这将加剧二、三、四线楼市的去化难题。

　　销售回款是房企最主要的现金流来源，而要实现健康的现金流管理，处理存货、去库存是关键。

　　存货持续上升

　　2018年是房企近六年来最为艰难的一年，年底万科喊出了“活下去”，也有一些公司裁员降薪、出售资产以渡过危机。

　　去化压力大爆发体现在财报中。截至2018年底，不少主流开发商的存货都在高位徘徊，有些房企的库存到今年一季度仍在不断攀升。

　　碧桂园年报显示，截至2018年末，碧桂园的在建物业为6269.37亿元，持作销售的已落成物业为443.38亿元，两者分别同比增长74%和59%。存货金额为88.22亿，同比上涨107%。

　　2018年底万科的存货金额为7503.0亿元，同比增长25.5%。其中，拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品分别占比23.8%、67.6%和8.5%。在建开发有了明显增加。

　　去年以来一直在打折促销的恒大，开发中物业和持作出售竣工物业分别为9718.02亿元和1219.71亿元，同比增长14%和19%，基数很大，但增幅小于其他头部房企。

　　受限价影响，产品偏高端的华润等公司也同样面临存货压力。2018年末，华润的可供销售物业总额为3045.01亿元，同比增长36.2%。其他存货为10.94亿元，同比增长14.7%。

　　另外一家表现激进的房企新城控股，在4月2日收到交易所的问询。2018年底，新城的存货金额为1455.73亿，同比增长90.59%。新城在财报中表示，存货的大幅上升，主要是由土地储备和项目大幅上升所带来的。

　　截至目前，不少房企已经披露今年一季度财报，财报显示他们的库存也在上升。

　　今年一季度，绿地存货金额为6032.33亿元，比2018年底增长了77.36亿。4月29日，万科公布一季度财报显示，期末存货金额为7785.78亿元，比2018年底的7503.02亿元增长了3.8%。

　　“清盘”进行时

　　在经过了2015-2018年上半年的长时间超级“牛市”后，房地产市场进入了调整期。而这个调整，显然远未结束。

　　虽然今年3月迎来了“小阳春”，但房企大多没有像从前那样“捂盘惜售”。

据悉，今年3月份，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均可有9折优惠(受备案价影响价格除外)，商铺8折优惠。

　　积极的营销策略也收获了丰厚的成果，在开展全国大规模促销的3月份，恒大实现了549亿元的合约销售额，达到前两月累计销售额的85%，而单月510亿元的权益销售金额也在行业内居首。据恒大最新消息，基于3月份出众的销售表现，春季促销还将延期一个月，延期期间的促销力度将与3月相当。

　　“对于恒大来说，资金压力并不是很大。”严跃进认为，恒大持续推促销活动，可能是考虑到后续的不确定因素，通过降价促销回笼资金可以起到防范风险的作用。

　　与恒大全国加大营销不同，还有房企将一季度发力点聚焦到特定区域。例如，泰禾集团一季度在北京区域加大了营销力度，通过加大楼盘促销力度，完成了超过100亿元的销售额。

　　据了解，当前主流开发商都在加紧去库存。各家公司纷纷制定了去库存目标，将库存进行具体分类，比如长期库存、低效库存、滞重资产等。

　　列在财报中的计提存货跌价准备的项目，首当其冲成为最大的去库存目标。

　　以万科、保利、绿城、阳光城、泰禾、蓝光发展和招商蛇口为统计样本，计算这些房企在一线、二线和三四线城市的计提存货跌价准备金额分别为21.95亿元、45.63亿元和4.98亿元。

　　四个一线城市中，被统计在内的房企在广州的计提存货跌价准备金额为10.9亿元，为所有城市中最高，在北京、上海的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元，在深圳暂无计提。

　　二线城市方面，所统计房企在南京、厦门、合肥、佛山、珠海、大连等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高，为8.106亿元，包括泰禾8460万元、阳光城1.57亿元，以及保利5.69亿元。

　　在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安、成都，是计提最多最频繁的。

　　此外，2016-2017年棚改货币化安置比例高的城市如西安，更加不被房企乐观对待。

　　三四线城市中，所统计房企在宁德、莆田、大庆等城市中的计提准备金额较低，大多不过亿。两个逾亿元的项目均在万科名下，分别是1.8亿元的南充金润华府和1.3亿元的镇江蓝山花园。

　　此外，华夏幸福2018年度计提存货跌价准备10.12亿元，其中，对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元，对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元。计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域，显示环京津楼市增长乏力。

　　“因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备”，是房企计提的理由。其中高价地是主要因素。

　　“从这些数据也可以窥见区域市场的分化，以及同一城市产品、项目之间的分化。”易居智库中心研究总监严跃进分析，房企计提存货跌价，一方面是由于拿地地价过高，另一方面也反映了当地市场的低迷，企业没有信心短期去化。

　　值得关注的是，今年一季度虽然一二线城市回暖，但并非所有项目都受益，克而瑞指出，北京、广州的大户型豪宅、别墅就面临去化难题;在深圳，则是豪宅受宠，边远地区的刚需“卖不掉”，后者在某大型房企内部属于“低效资产”，要对其进行重新定位、包装;预售期超过6个月，即变为长期资产，要求年内必须清盘。

　　受棚改收缩影响，三四线城市今年大概率要下滑。在棚改计划表中的36个省、自治区、直辖市和计划单列市中，共有31地的计划套数相比去年下降，仅5地较去年有所增加。

　　4月25日，中国社会科学院财经战略研究院报告预测，三、四线城市“小阳春”趋于消退，今年房价将稳中有降。

　　房企拿地依旧谨慎

　　投资拿地方面，“理性”“谨慎”依然是房企2019年的关键字。

　　融创董事会主席孙宏斌在3月29日的业绩会上称，2019年房地产市场不太乐观，融创投资会小心一点。

　　万科管理层在业绩会上表示，万科投资非常谨慎，会按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策导向等进行。

　　大多数房企都表示按照既定拿地销售比来安排土储资金。花样年、阳光城分别表示按照回款的30%、55%进行拿地。万科首席运营官张旭也表示，万科设置“双阀门”机制，根据销售回款比例以及现金流限制土地投资金额，原则上保持土地储备满足未来两到三年的开发销售。

　　今年前三月碧桂园拿地金额仅有74亿元。去年同期，碧桂园以365亿元拿地总额夺得拿地头把交椅。去年前3月以341亿元拿地总额位居第二的龙湖集团，今年同期拿地金额只有137亿元。

　　“目前土地市场还是需要多观察，谨慎下手，还未到最佳购地时机。”张惠明表示，“虽然土地市场火热，但销售市场的表现并未跟上。”一家大型房企广深区域的“投资拓展”负责人也表达了同样的观点：“目前土地市场还是存在风险的，销售市场情况并未如预期那么好。”

　　受市场调控政策总体从紧的影响，一季度房地产销售端以放缓为主。

　　根据《2019年一季度全国主要城市地价监测报告》，12 月份，商品房销售面积同比下降 3.6%。2 月份，企业土地购置面积同比下降34.1%，房地产开发景气指数为 100.57，比 2018 年 12 月份回落 1.27 点，是 2017 年以来的次低点位，仅略高于 2019年 1 月份的 100.55，市场处于弱景气区间。

　　“我们已经歇了好长一段时间没拿地了。” 一家广州本地房企的投拓人士表示，“自从 去年12月份之后就没有拿地了，近期也没收到要加大拿地力度的相关通知。”

　　观望背后，房企拿地依然将盈利空间、现金流回笼周期作为第一指标。该投拓人士表示，至少要符合10%以上的净利润率公司才会考虑。对于高价地项目，会量力而行，不会刻意追求。“今年我们共参加了十多场的拍卖，但实际只拿下两块地。”

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、时代周报、蓝鲸财经)