低调的新城控股，如何快速跃进地产8强？

　　双轮驱动，高增长，高回报

　　新城早年，躬耕于常州，初创于1993年，创业时新城仅5个人和100万元启动资金。但王振华却志在千里，采用农村包围城市的方式，在常州市周边开发建设，直至1998年进入市区后，以高品质、快周转模式迅速成长。

　　而后，考虑到商业未来的巨大空间和住宅的高度互补性，新城走出一条“住宅开发和商业经营”双轮驱动的道路。事实上，商业回报缓慢而住宅短期见效，这种看似水火不容的两种业务模式却仿佛“左右互搏术”一般，新城将其历练成一种极为上乘的武功，支撑着新城的超高速发展。

　　比如双轮驱动能够更多的，更便宜的获取土地；

　　比如纯住宅开发的住开事业部销售额占了1265亿中的800多亿流量；

　　比如商业的持续经营，又为新城创造了长期、稳定的现金流；

　　比如丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。

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　　未来3到5年新城控股将以扩大规模为主基调，以一二线城市为核心，三四线城市作为辅助，主攻住宅及商业，双轮驱动下加速快跑。迄今为止，新城也实现了对81个国内大、中城市的全面布局，而商业预计2020年突破100座吾悦购物中心，而在整个销售贡献中，负责纯住宅项目开发的住宅开发事业部和商业开发事业部商业综合体中可销售部分，就是配套住宅和部分小商铺的销售额的比例形成7:3的格局。

　　行业都在问，低调的新城，为何能够快速跃进地产8强？新城TOP8，又是怎么炼成的？目前，综合来看，基于四大打法，即精准的城市布局、高周转运营能力、多元化的融资渠道以及激发内部潜能的项目跟投机制，成为了新城的业绩“增长王”和收益ROE“回报王”的核心支撑。

　　新城增长之道

　　黑马秘籍1——黑马首看“布局为王”：1441打法与长三角红利

　　有人说房地产就是做城市的生意，做节奏的生意，的确，对城市的判断，好则业绩暴涨，差则颓废无奈。

　　1、布局为王，提前布局

　　回望过去2年多，江苏乃至整个长三角，房地产可谓蓬勃发展，房价爆发，成交爆发，显然，这2、3年，长三角走出一波好行情。对此，新城的厉害不是“事后诸葛亮”的总结，因为这个谁都会，关键的问题是新城早在2015年甚至更早，就提前预判看好长三角楼市行情，并将这一判断提前落地到新城土储布局策略，而在2016年年报业绩中，长三角占比达67%以上，销售额主要大多来自长三角核心及周边城市，以一二线城市为基础，兼顾三四线。所以，严格来说，新城的起飞得益于早期以上海为中枢，深耕长三角的前瞻布局。

　　2、顺应城市化节奏，1441组合布局

　　而近年来，新城加速全国化布局，形成了“1+3”城市群战略布局——以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张。截至2017年底，新城布局21省、61个地级市、86个县级市，覆盖全国11.5亿人口，到目前已基本实现全国化布局。目前其土地储备10%在一线城市，二三线分别占40%，四线城市占10%，形成对此浓缩为“1441”的投资布局。这种城市布局，反映了新城管理层的大智慧，确保了新城的发展是符合中国城市化的主逻辑，避免了最大的经营风险。

　　据了解，新城的现有土地储备8000万平米，可售资源超过4000亿元。土地储备从区域来看，长三角仍旧是新城大本营占56%，珠三角大湾区占6%，中西部21%，环渤海则占10%左右，其未来将会加大对中西部，特别是大湾区的投资力度。