3、拿地成本低,助力高ROE
新城的土地储备得益于其多元化的拿地模式,较低的拿地成本也是推动新城净利润率增长的关键因素。在拿地渠道上,新城不以纯宅地和拍卖方式作为单一途径,而是拓展多元化拿地方式:
其一,对于招拍挂,仍积极参与,不放过一个机会;
其二,争取横向联合、合作开发、收并购,增加获取土地的机会;
其三,关注商住办综合土地获取;
其四,代建代管;
其五,争取参与一级开发、产业园区、特色小镇、城市改造升级等获取土地资源。
在2017年,新城在投入了600亿元买地,其中40%用于收并购。通过多元化拿地,显著降低了新城的土地成本。2016 年新城拿地平均成本为 3762 元/平,2017年更是进一步降低为3052 元/平,并加大了并购拿地。拿地单价与销售单价比值来看,近三年来新城在该比值上持续下降,从2015年的54%、2016年的36%继续降至2017年的27%。拿地单价\销售单价比值的逐年降低,也反映出新城极强的土地成本控制能力和产品溢价能力。
黑马秘籍2——超一流的高周转运营能力
高周转、快速销售亦是新城所强调的,许多在售项目从拿地到开盘时间间隔均在1年以内。怎么做到高周转了?
1、“项目卓越运营能力”已成新城核心竞争力
对于住宅项目,新城拿地后要求3个月开工、6个月开盘、12个月现金流回正。在营销策略上以销定产,存货供应策略与销售去化相匹配,2012到2016年存货周转率维持在0.5以上,2017年加大土地投资力度的背景下存货周转率仍达到0.45;另一方面快速销售,新城精准的产品定位及品质的不断升级,有效促动“老带新”,推动了项目的快速去化,在新城当前已开发的100余个项目中,业主重复购买或推荐购置率达到40%以上。整体分析,产品快速开发、快速推售能力成整套体系,环环相扣、高速运转。
对于商业地产开发,新城也强调高周转。比如对于购物中心项目从拿地到开业一般不超过24个月,甚至18个月实现满铺开业。新城采取“统筹商管团队”,整合整个产业链,从项目土地的获取,到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理,进而缩短拿地到开业的时间,同时,商业地产建设和运营思路逐步实现标准化,推动“快速资产周转”。
2、产品标准化,新城已形成完善的住宅及商业产品系列
没有标准化,就很难效率化!
而在所有标准化模块中,产品标准化是基础,是核心,是关键。而新城产品标准化上,可圈可点,且定位分类清晰。在住宅产品上,新城控股在“典雅”人文住宅的产品主张之上,通过对居住文化研究与甄选,确立了“新中式、大都会、现代简约”三大产品系列,以贯穿“古今中外”多维居住文化形态的凝练,实现弘扬文化的更高理想。三大产品系列定位清晰,即覆盖基于年轻时尚人群需求的“乐居”产品线、基于品质升级需求的“圆梦”产品线、基于颐养享受型需求的“尊享”产品线,形成新城九大产品系。
2016年6月新城推出“璞樾”,以新中式为建筑风格,以强劲的市场表现和不蜚的业绩口碑,成为备受瞩目的新兴豪宅品牌。
图:新城住宅领域的产品线示意图
其次,商业地产吾悦购物中心也采取了80%的标准化和20%的个性化组合的规划设计策略。目前新城“吾悦”系列产品已经研发至第四代产品,未来新城的商业主要以吾悦城市广场为主,注重空间感、建筑的体验感,同时融入当地自然人文、历史传统、艺术元素。截至2018年7月6日,吾悦广场,已在全国62个城市布局75座。
2022-06-27 17:18
2022-06-27 16:56
2022-06-27 16:52
2022-06-24 10:28