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低调的新城控股,如何快速跃进地产8强?

来源:  开发商供稿 惠州房掌柜  2018-11-06 04:54:55
[摘要]当下,大多数规模房企,都在卯足了劲儿奔跑,在这一场集体赛中,有一家房企。同行在跑,它却是在飞,他叫新城,来自上海。

  3、 一流的信息化建设,将企业装进口袋里

  今天已经是信息化、网络化、数字化时代,一家企业的数字化,信息化水准的高低,某种程度上也体现了这家房企业务管理精细度,业务效率,管理效率的高低。事实上,从大多数房企信息化建设成就来看,新城的信息化建设管理堪称业界楷模。

  截止目标,新城可以通过手机即可查看工程进度、招商进展、销售进度、节点计划完成情况,甚至利润率、IRR、动态成本与动态奖金等,大幅提升运营效率。其信息化已经基本覆盖了所有的核心业务环节,逐步转型为数字化的现代房企。

  黑马秘籍3——多元化的融资渠道让超速增长游刃有余

  都知道房地产是资金高度密集型行业,但每家房企对资金的融资和管控水平却层次不齐。新城业绩高增长的背后,自然少不了风险可控的高杠杆,而高杠杆的背后,则少不了极强的融资手段和多样化的融资渠道。对此,从结构上分析,新城融资优势主要体现在以下几方面。

  其一,双层股权架构带来融资便利。新城是少有的实际控制人绝对控股并由港股上市平台控股A股的地产公司,公司股权集中,实际控制人通过H股控股。双层架构带来融资便利优势,同时保证了战略实施一致性、管理层稳定性、运营效率持续性。

  其二,把握融资窗口期,探索多样化融资渠道。新城发展控股有限公司成功在H股上市后,形成了A+H的双平台格局,两大平台在融资上形成了有效的互补。新城借助境内外双融资平台,通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。凭借良好的业绩表现,公司在各大评级机构的信用等级评价都比较高,融资成本可控。

  在2015、2016年新城把握机会,连续发行多次公司债,合计规模达130亿元,公司债票面利率低至4.41%。2016年在公司债收紧的情况下,新城还采用了中期票据、银行间市场定向工具、美元债、购房尾款ABS等多样融资工具。

  2017年以来A股房企公司债发行受限,新城通过H股平台于2017年2月成功发行3.5亿元美元债,票面利率仅5%,此外于2017年8月以A股平台为主体也成功发行了2亿元美元债,票面利率同样仅5%。另据2017年年报显示,新城完成三期中期票据发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率5.55%,完成一期PPN发行、一期5年期高级美元债券发行、一期ABN发行,2017年整体平均融资成本为5.32%。此外,新城还发起设立国峰人寿进军保险领域、成功发行首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化(REITS)项目,打通了商业地产证券化和投资退出渠道;同时还与平安银行发起设立100亿产业基金。

  2018年,新城融资同样好事连连,整个上半年新城已发行13亿美元债,6月份,总额47亿的私募债发行又获交易所审批通过。所以,新城多元化的融资渠道和较低的财务成本,成为新城业绩快速增长的有力保障。

  黑马秘籍4——项目跟投机制凝聚团队士气

  过去拿地即挣钱,今天没有一个靠谱的团队,没有一个专业的团队,拿到好地,可能也不挣钱。所以,房地产发展到今天,团队,组织战斗力、奋斗文化、激励文化对于高增长的房企而言,成为核动力所在。一个不为人知的故事是,当下流行的项目跟投机制,新城却是最早的践行者之一。

  从年报来看,新城在2014年及更早的时期,其利润率一直在个位数徘徊,离行业龙头也相差较多。因此在2014年,当行业龙头企业万科、碧桂园推行项目跟投、合伙人体系并初见成效之后,新城快速了解学习并将跟投机制的推行提上了日程。2014年底,新城启动了项目跟投制度。主要针对住宅开发事业部和集团总部员工,其核心逻辑是:项目操作团队拿出自有资金和公司共同投资,跟投人的个人收入与项目运营业绩挂钩,由此激励跟投人努力选取预期收益更高的项目,提升项目周转速度,有效控制成本,以获取更高的收益。

  地产合伙人制度利益分享的激励机制,让合伙人转换角色,从过去为企业打工,变为当下为自己打工。而为激励员工的工作积极性和创造性,新城基于“共创、共担、共享”的项目跟投制,使项目管理团队更为深入地参与项目分配,员工个人收入与项目运营业绩挂钩,使公司业绩增长更有保障,公司战略实施更为顺利。

  从推行效果来看,一线团队的士气、激情都得到了极大激发,这种无形的提升,在有形的经营数据中得到了体现。一方面,推动了业绩的快速增长,2017年跻身千亿阵营;项目跟投推动了一线团队在各个节点的运营效率和速度,有效提升了存货周转率,同时,使得一线团队主动控制费用和成本,提高项目的净利润率水平,最终使得新城的ROE回报水平远超同行。如下图所示:

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  新城ROE净资产收益图

  从新城近五年来的净资产收益率走势来看,自2015年开始,新城ROE就开始反超千亿房企平均值,并快速拉开差距,2016年ROE位居行业第二,2017年ROE进一步跃升至榜首,比千亿房企高出12.1个百分点,成为第一梯队中盈利能力突出的新锐房企。另外,项目跟投对于吸引和保留核心人才也发挥了部分重要。新城在行业里,具有“高管团队最稳定房企”美誉,高管团队整体平均司龄10年以上,一批高管司龄在15年以上。在此基础上,近年新城又引进了陈德力、袁伯银等一批优秀职业经理人的加入。

  在2018年,新城提出了“博睿计划”,2018年-2019年招300名博士生,到今年年底,希望到岗150名。

  一头矫健奔跑的骆驼正冲向世界500强

  2018年,新城25岁正芳华,全新启程的新城也将在地产TOP8之后继续有质量的发展,加速奔向世界500强。在新城访谈中,新城并没有提出未来注入4000亿,5000亿的目标,而是反而有趣的强调在地产的未来,我们更愿意做一头奔跑的骆驼。

  至于为何是骆驼?新城副总裁欧阳捷表示,地产的未来,不再是高速公里,而是戈壁沙漠,新城要做骆驼,就是因为在未来地产的沙漠环境中,唯有骆驼是跑得最快的,而且是最有耐力的显然,新城的未来,关注的不是一时的高增长,而更多是高度强调企业的耐力、持久力,做长跑型选手(做奔跑的骆驼),正是新城地产下半场的宣言!

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责任编辑:李沛娜

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