惠州应如何营造城市中心 构建城市中心爆发点及黄金核心半径？

　　打造一个生命力强劲的经济中心 对标一线城市

　　Q：江北作为惠州的商务中心，现阶段要升级到与一线城市CBD匹配的商务高度，还需经历哪些阶段，发力点应该在什么方向？

　　胡汉武：决定一个片区是否具备长久活力的核心，实质上是片区经济功能是否强大。江北在商务领域已经走了相当长的路程，现在正在朝着更具活力的城市中心建设，其中一个发力点就是如何打造一个生命力强劲的经济中心，其中的核心载体就是写字楼。比如广州天河、深圳福田、上海陆家嘴、香港中环等，皆是摩天写字楼集群，各写字楼几乎都是产权集中的运营模式。江北的商务功能，尚处于“拿地、开发、建成、碎片化销售、运营公司进入、再找租客”的初级开发阶段。需要从上至下形成有效的整体运营模式。

　　香港中环写字楼（图片来源网络）

　　碎片化的运营，导致后期写字楼产权分散，进驻企业规模不一，管理和运营上会出现较大的瓶颈。从城市发展的角度看，必定是以长远的眼光作规划，我们必须打破传统的思路，探索长效持续的优质写字楼运营模式。而第二个发力点，整层租售是目前在尝试的一条路子，它的可行性在许多一二级城市已验证。持续长久、可晋升的商务模式，适合城市可持续发展的理念。

　　Q：在粤港澳大湾区格局下，城市群之间的交流会进一步加深，由于惠州当前还处于一个相对低成本阶段，因此，发展日渐成熟饱和的广深莞，会有企业和人口持续外溢到惠州，这会给惠州营造一个强力中心带来什么帮助？

　　胡汉武：我觉得惠州要用好的营商环境吸引广深莞的人口和企业，而不是被动地接受别的城市的溢出。主动性很重要，能最大程度地提升城市的进阶速度。此外，构建一个更好的营商环境、经商环境、经济环境，这些环境有赋能的作用，能提高城市的综合实力。把环境做好了，必然会引来大企业进驻，随后必然会有大批的人才进入，带来企业大规模的发展。

　　要让人家认可你的价值，主动跑过来，就必须要把整个经商平台、人居环境做好。这一点惠州还是做得相当不错的，从这几年的发展来看，九座高铁站的建设一下子让全国认知了惠州的价值。另外，高速公路这几年飞速的发展、市政设施、居住环境、中央商务区的建立，也让大家看到惠州勃勃的生机，只有让世界、让全国认知惠州的价值，才能展现惠州真实的风采。商务这一块更是必须要去做的，好的商务环境、商务平台，这些是我们向外界介绍惠州的基础。

　　深莞惠城际轨道（局部）图片来源网络

　　Q：从各方面综合条件来说，江北无疑是目前惠州城市中心特征最为明显的区域，从商务环境，营商条件来说，目前有什么优势可以实现你说的目的，吸引企业和人才过来呢？

　　胡汉武：对标粤港澳大湾区，办公环境、商业运营的模式，一定要跟深圳广州这些大城市看齐，再也不能像以前的写字楼那样提供参差不齐的环境和服务。现在惠州很多的写字楼产品依然停留在房地产的角度，遵循着从拿地——建造——销售——出租的模式，没有一体化的管控，也就是把它当成商品去做，如果纯粹的把写字楼当成一个商品，没有赋予中央商务区的概念，到后期要让它承担中央商务区的功能，去吸引大企业，那是很难做到的。

　　零散销售、产权不集中、客户分散、没有统一的目标管理及客户管理，会降低整个中央商务区的品质、内涵和价值，同样也会影响惠州的办公环境和商务环境。中央商务区是惠州经济的商务名片，这个名片做得不好，未来将难以发展。要从经营上、管理上、客户的需求上倒推回来，才是CBD中心的出发点。所以我们想到要推出“整层租售”的概念，来彻底解决老式写字楼带来的问题。