越秀地产张招兴：房地产不会像以前那样放松

　　我们除了在境内外两边的市场上有所考虑之外，刚才提到的金融工具的使用之外，集团也非常重视在风险管理这一块的一些考虑，我们会至少每三个月一次专门的外汇和流动性的小组召开会议检讨我们的融资策略，以保证公司的稳定发展。

　　现场提问：在年初的业绩发布会上，公司管理层介绍了养老地产、长租公寓和城市更新这几个新业务的发展重点和方向，想请管理层介绍一下这几个新业务的最新情况。

　　林昭远：我们养老方面去年年底并购了深圳的一家公司，目前有一个项目，大概是300个床位，从我们并购半年以来，基本上达到盈亏平衡，也算是达到了我们的预期。今年以来我们在广州新签了5个项目，在武汉精武路也新签了一个项目，在未来一到两年内，我们的目标是达到10个项目，从目前的项目进展来看还是比较良好的。

　　目前我们还是要推进构建项目养老营运的有关工作，包括未来养老人员的培训，我们和日本也做了一些合作，包括医养的角度，我们也和台湾的机构进行了合作，所以我们在养老方面，除了项目，还有能力的培养方面，我们目前是全面铺开的。

　　长租公寓方面，我们目前用大包租的方式，还有合租的方式，目前已经有两个项目落地。目前我们的长租是立足广州，广州刚刚出了政策，国有企业的一些用地可以拿来和长租公寓合作，一部分可以进行销售，一部分进行长租，作为租赁用房安排，目前这个工作还在积极推进中。

　　城市更新方面，一个重点是围绕着轨道交通，因为轨道建设的过程带来的城市更新、城市升级，这一块是我们的主打的方向，同时我们也在推进和广州市有土地资源的国企合作，我们也把它纳入到这个体系里面来，同时也有一些旧村改造的项目，目前这几个方面我们都在积极推进中。

　　现场提问：今年你们的收益有所下跌，这个趋势会不会持续?另外公司的美元债占比今年录得增长22%，去年上半年是7%，大幅增加了两倍，未来会不会持续增加，增加的原因是什么?

　　林昭远：上半年营收同比下降了15%，这是一个过程数，但是这个结转数是符合我们预期的，因为我们很多项目因为财务记帐方法的问题，我们的项目移交给客户以后才做一个财务记帐，从全年角度，我们应该是可以按照年初制定的计划完成的，这个不会有太大的影响。

　　陈静：关于美元借贷的变化，这主要是我们在今年年初拿到了发改委的美元债的批文，现在已经发了12亿的债，我们还有3亿的额度可以到今年年底使用的，今年使用美元债的一个主要的目的，是置换境外的贷款的使用，所以并没有特别的影响。我们境内也有充足的信用额度，所以可以看到两边的需求去使用我们的信贷的额度，总体是非常稳定的。

　　现场提问：5月份时公司收购了一家公司，入表之后这个数据有没有体现在中期的报表上，如果有的话，想知道营收的数据是多少。为什么会在5月份这个时间点做这个动作?是不是因为要增厚中报的数据?

　　第二个问题是，今年投资物业公允净增值和其它收益指标这两个数据有比较大的增幅，想请管理层解释一下。第三个问题是姜总介绍的时候说到投资的要求提高了，想知道具体是怎么体现的?

　　林昭远：提到关于我们5月份收购公司的问题，这是根据两家合作的约定，而且在上半年进账已经体现了，具体的营收金额是7个亿，占比不是太大。

　　关于投资的问题，大家也知道，房地产行业今年从调控的角度是力度不断加大的，中央明确房地产要平稳、健康发展，调控的力度是比较大的，我们也定了一个准则，就是谨慎但是不悲观，我们是以这种调子来推动我们投资。上半年我们从投的项目角度，9个项目有8个是零溢价的，我们在价格方面有很高的要求，我们对IRR、毛利的要求，包括对项目本身的产品结构，我们对快周转的项目会重点做出投资，这是从投资角度的考虑。

　　陈静：其它收益这一块是5.5左右，这个最主要就是刚才你提到的收购这个公司，这一块有所增加。

　　现场提问：上半年宏观环境对房地产有一些改变，当初公司说三年内合约销售额到800-1000亿的目标，还有没有信心达成?还是说下半年或者是资金链短缺的时候，越秀有更加多的机会做一些并购，这个目标能尽早达成?

　　第二个，上半年有一些房企在做长租公寓，他们的融资好像更加得到支持，想问一下越秀地产在年度的时候说3到5年内有10万个长租公寓的推出，这个目标上有没有改变?第三个问题，刚才说投地的标准会改变，IRR或者是毛利要达到多少才会去做?

　　林昭远：我们的目标800-1000亿的目标还是没有改变的，还是正常推进，我们的长租公寓的目标也是按计划进行的，具体的投地的标准，我们总体的IRR要求是20%以上。

　　张招兴：首先回顾一下我们地产2018年上半年的表现，刚才我们的投资总监已经说了，有几点值得肯定的，我们的董事会对经营层表示肯定。第一是经营业绩方面在稳步增长，上半年实现销售收入280亿，同比上升40%，完成了年度550亿的51%，这应该说是增长幅度还是比较大的。而且我们布局大湾区、长三角和中部地区，总计实现合同销售254亿，占了整个合同销售额的91%，这一个是速度快，另外一个是我们的布局比较优。

　　盈利方面，股东应占盈利是13.1亿，同比上升了19%，核心利润11.9，上升8%，这些数字说明越秀地产在经营驱动，转管理、提效益方面的业绩是比较明显的。有一个营业收入同比是下降的，刚才林总说了，这是符合我们年度计划的铺排，下半年楼盘按照会计准则交了钥匙才能算收入，这是一个时间阶段的问题。

　　第二个是我们的土地储备，这是关系到地产公司后续发展的关键指标，这段时间我们的土地储备，通过跟各个企业的合作，也通过竞拍，也有一些并购，多种方式进行，在广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增了优质的土地9幅，总的建筑面积是249万平米，其中有8幅几乎是零溢价，远远低于行业的平均水平，而且新进了济南市和苏州的城区，这为公司后面高质量的增长提供了保障，所以我们说是优质，在目前这种行情下我们的溢价率比较低。

　　到6月底，越秀地产总的土地储备是1822万平方米，分布在全国13个城市，其中有85%在粤港澳大湾区、长三角和中部三大核心区域，是我们认为增长势头比较好的区域，这是公司未来发展的一个比较坚实的地方。

　　第三是地产公司的资金问题，我们的财务资金维持稳健、安全，越秀地产一直保持这个风格，上半年更加充分发挥了境内外多元融资渠道的优势，加强了资金的管理，优化了融资的模式，确保资金的平衡，有效降低资金的成本，我们发行了8亿美元三年期、4亿美元5.5年期的公司债券，而且也是获得了穆迪和惠誉的投资级的评级，发行的成本是低于其它同行发债的成本，优化了债务结构，一年内到期的借贷占总借贷的6%，也就是我们的债期比较长了，两年内到期的也就25%，另外期末公司手头的现金是258亿，比年初上升了24%，净借贷比例64.3%，大家都是这个行业的专家，净借贷比例64%，我们比年初还下降了8.5%，这应该说是比较合理的一个稳健水平。

　　第四是各项新的业务顺利推进落地。新的业务在两个方面，一是土地供应方式，刚才问到了轨道+物业，广州的地铁到2020年要达到800公里，到2035年的规划是2000公里的轨道线路里程，这个计划是非常宏伟的，这样把城市都拉伸开了，这个过程中有大量的城市更新和轨道物业的开发，我们是广州地铁集团的战略合作伙伴，轨道+物业的方式集团在大力推动，在条件成熟的时候注入到地产，这也是我们的一个新的业务突破方向。

　　养老地产现在已经落地，我们也通过收购兼并，收购了深圳的一家公司，现在已经有一个项目在营业，其它的还有四五个项目分别在广州、武汉逐步落地。另外还有一些长租公寓，我们这个养老产业也好，长租公寓也好，都是符合中国国情，也是按照国家发展的战略和政策，中国已经进入了老龄化社会，老人已经占了17.4%，所以养老产业既是国家战略，也是一个非常好的产业。长租公寓也是根据国家的租售并举，以后房子不完全是拿来建，建了就卖，有相当一部分要出租，这也是越秀地产转型，在这些新的业务上下的棋子，长远来讲，要转型，肯定要在这些方面发展，从前年开始到今年上半年，我们已经逐步的有几个项目落地。