宋丁：楼市能走出“限价”的困境吗？要尊重市场

　　如果说，中国楼市跌入了“限价”困境，并不为过。

　　可能有人会说：限价有那么严重吗?这些年来，咱老百姓对楼市的“限”也习惯了，什么限购、限贷、限售、限外、限签之类，有点虱子多了不咬的感觉，加一个“限价”也没什么，不是吗?

　　我要明白地告诉你：不是!限价正在吞噬以往所有“限”的市场承受力和政策边际效应!一个“限”字，体现了政府的管控意志，政府在一些领域采取限制措施，这在全世界各国都有先例，不足为奇，不能把市场经济看作是完全的市场支配，政府就不能适度干预。问题出在：政府干预的最佳边界在哪里?

　　限购政策出台时，市场一片惊慌，慢慢地，适应了，习惯了，正常了，甚至要纳入长效机制了。为什么?因为限购体现了社会公平，资源的合理配置，房住不炒，人家还没房呢，你干嘛要买那么多房子?限制你一下，对市场、对社会都有利。限贷，关乎到去杠杆，关乎到银行金融安全，这个限制对于个人储蓄率较高的中国来说，也属合理，大家比较能接受。限售，无非是买了房子后两年内、三年、五年内不转卖呗，这个直接卡的是那些短期炒作分子，大多数人都是自住兼投资，本来就没有很快出手的计划，你限不限售，我都不售，与我无关，也就无所谓了。

　　但是，限价就大不一样了!政策上来就直接摁住新房房价，不让上浮，这就是明白无误的行政干预了。某种意义上说，限价的确是超出了政策干预的最佳边界，它的直接表现就是：市场不是因政策进入理性、稳定状态，而是快速进入更严重的混乱、困局和危机中。

　　有人可能要骂娘了：你是反对限价吗?你是想让开发商把房价涨到天上去吗?那可不是这样，我对房价一路上涨也充满疑虑，真的不希望这样，稳定健康发展最好。但是，楼市有它的自我运行规律，这个事不是哪个人能说了算的。你们看，限价这个事不是出问题了吗?

　　我们先来看一下限价的初衷。限价政策最初是以“房住不炒”的战略考量出发的，这个出发点是没错的，既然市场本身管不住房价一路上涨，那就放马政策出来，让政府这只手管住房价，管什么房?二手房不好管，那就管新房，开发商想要备案，政府规定了开盘价，你不执行，就不给你备案，不让你开盘销售。这个限价的办法来的干脆、简单，似乎能够刚性止住不断冒进的一手房价。

　　我们再来看限价的实际效果。全国多个城市的新房实施限价后，果然“效果”出来了：在深圳，新房均价竟然出现所谓“十九连跌”，所有限价城市的一手房价都上不去了。同时，一系列关联效应出来了，一些开发商被迫放慢开发进度，推迟开盘，一些开发商宣布由卖转租，事实上是寻求缓兵之计;部分不得不上市的优质楼盘，尚未开盘，市场上已经充斥着一二手倒挂的现象以及由此衍生出来的“喝茶费”、“捆绑装修费”等违规现象;市场上的投资性资金看到一二线城市由于限价以及限购限贷等等，导致难以渗透，转头又杀入没有限价的三四线城市，导致那里的房价出现明显上涨;一些限价的城市开始采取新盘摇号销售的办法，试图解决供不应求背景下可能出现的不公平、不公正问题，然而面对汹涌而来的排队摇号人潮，恰恰暴露了限价政策对市场需求的扭曲，因为一二手房价格倒挂的形势表明，只要摇到一套新房就是赚到了，这显然潜藏了更深刻的不公平。估计连政府也没想到，一个为了市场公平而祭出的政策反而酿造了更大的不公平!

　　限价这档子事，现在真的有点骑虎难下了：取消吧，房价显然立马会强力反弹，这是政府和大量期待买房的刚需不愿意看到的事;继续实施吧，副作用越来越明显，可能为今后的楼市发展带来难以估计的麻烦。到底怎么办?

　　住建部的办法是约谈，前些日子已经约谈了12个城市的负责人，强调调控不动摇，强调问责制。这个还是有点杀伤力，立马几个城市又推出新的调控措施。然而，仍然是扬汤止沸，显然解决不了由限价带来的市场扭曲以及背后潜伏的困局。

　　在我看来，各地的限价本来应该是阶段性的调控政策，其本来目的应该是通过管住房价，从而管住整个楼市的炒作之风，管住楼市对资金的吞噬能力和加杠杆的冲动，稳定房地产的发展，同时加快房地产改革的进度，大力推进长效机制建设，特别是租赁住房和共有产权住房建设，让更多的刚需“住有所居”，同时加快信贷政策的改革和房地产税实施的步伐。在长效机制逐步落实的情况下，“限”字头的诸多政策就可能逐步退出监管，包括限价政策。

　　问题是：限价政策的负面效果已经明显显现出来了，但长效机制仍然遥遥无期!

　　显然，政策面高估了限价政策的时效性，当然也高估了长效机制的推进速度。

　　各地政府不能当“鸵鸟”，还是要睁眼过问实际。对于限价这种极为敏感的政策，不妨探索一下新的思路。