夏心愉：中小房企融资越来越难了 叫“总量控制”

　　一、名单

　　我有一个房企管理层朋友，拿着公司承诺的相当于“千分之三”的回扣（奖金），过去的一段时间里，最主要工作之一就是到处“搞资金”。最近因为陪着他跑了个项目的融资，接触了一圈搞房地产贷款的人，因此也发现了金融机构们当前针对房地产板块的授信/融资政策。

　　开门见山。不管你关系托到谁，对方一般先明确切一刀：看你是不是全国房地产企业“百强”，当然同时，也看你在不在他们银行的“白名单”里头。“百强”或“白名单”里的，他们还愿意听下去你这项目是啥情况；除此之外的还想谈融资？多半对方的态度就立马变得不待见，不是“没额度”就是永远“忙得没时间”。

　　上头“愉见财经”的这刀“百强”算是切得很客气了。眼下的实际情况是，在最近各种民企各种违约风险逼近的市况下，这一刀切到“50强”都勉勉强强。别说是银行的资金了，就连信托现在都基本只做50强。

　　另外，如果是开发贷的话，对不起，很多银行这一整块都没什么额度了。“愉见财经”这位朋友的所供职的房企，尚在百强范围之内，想谈个三线城市的足额抵押项目，利率还自动愿意上浮50%或更高，照样免谈了。

　　名单开外的，不是说结构不能做了，症结其实很直白：就是越来越缺乏资金来做了。

　　所以有些房企去一窝蜂投靠眼下最热门的筹资渠道ABS来续命，但政策支持的ABS主要面向租赁，ABS也多用于产业链上头的盘活，其它方向的资金续命还是很难匹配。

　　对中小房企而言，就是断流了。

　　“仿佛回到2014年，现在整体价格上个12%很正常，你还得谢天谢地你拿到钱了”。我那位朋友说。

　　二、续命

　　关于最近的民企资金续命难，上周“愉见财经”专栏的《钱紧+避险：金融机构回缩，低资信企业扛不住了要爆雷》已经给大家提前做过观察。今天这个话题下要补充的是，看似“雷”还不怎么响的地产行业，已经处在了行业偿债高峰期的前夜。

　　千钧一发。

　　往前推，房企发债潮的巅峰期在2015、2016年。那么好，很多债务是3年期的、或是“3+2期限”的，换句话说，从现在开始到2020年，我们正在进入房企的债务集中兑付期。

　　而且是一浪比一浪凶。

　　房地产行业存量债余额高达约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。发债企业中同样是民企居多。

　　据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

　　加在曾经的高杠杆上那些摇摇欲坠的平衡，就快要被震落，征兆也已经一个一个显现：

　　- 恒盛地产2017年已经有47.6亿元贷款本金及利息逾期，4亿美元的优先票据违约，导致其2017年底有44.3亿元其他借款出现交叉违约；

　　- 华夏幸福、鲁商置业相继收到交易所问询，债务情况引起关注；

　　- 前不久，天津龙头房企天房集团（旗下上市平台天房发展600322.SH亦收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函）上演了7天债务惊魂，1800亿违约风险预警，所幸最后中信信托315亿紧急授信救局，才避免了这地产债大雷的炸响。

　　这样大大小小的例子还有不少。

　　这里提到的遇险的房企，姑且还都是龙头。那些中小房企的日子，这一年，简直都不知道是怎么熬过来的了；未来的这两三年，也简直不知道还要怎么熬得过去。

　　三、断流

　　而嗅觉灵敏的金融机构，已经去避险了。

　　在债市，5月份以来，交易机构加大力度抛售地产债。

　　“杠杆负债率失控，资金利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资通道收紧，债务总量极高。”这是某券商研究中对地产行业的评价。