夏心愉：中小房企融资越来越难了 叫“总量控制”

　　在银行，说回到我随那朋友问出来的口径：

　　- 2016年7月以来当过“地王”？审慎；这项目本身就是“单价地王”？否掉！

　　- 商业地产项目在三四线城市？否掉！

　　- 查你项目地域，没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！

　　- 查你信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！

　　- 查你土地款，有信贷资金流入的，否掉！

　　- 查你资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！以前那种“老吃老做”的用信托啦、理财啦募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！

　　- 查你财务，前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！

　　- 查你股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！

　　- 查你项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过3次及以上变更的，否掉！

　　- 查你项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！

　　四、调整

　　“房住不炒”之下是整体收缩的，用银行体系的话来说，叫“总量控制”。

　　“愉见财经”倾向于话分两头说，所谓“控制”，并不是说没有空间了，毕竟，房地产还是中国经济支柱，毕竟，金融机构也是商业机构，追求的是大方向正确下的“风险收益平衡”，他们还是要做业务赚钱的，也是要分层分类去做结构调整的。

　　比如趋势导向去了“租赁”，金融机构也会把资金的口子开到那里去，好比近阶段面向住房租赁的ABS放量，就是方向。

　　比如政策导向去了三旧改造、棚户区改造和保障性住房，银行们也会关注，尤其是，我听他们说在研究共有产权房市场，要在其中探索业务机会。在某股份制银行，“愉见财经”听说，他们“总对总”的白名单客户开发的位于北、上、广、深、南京、杭州市城区内的三旧改、棚改、保障性住宅类项目，他们可都是“优先合作”的。

　　再比如他们会关注项目区域。

　　一类区域（优先合作）有：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州这六大城市；

　　二类区域（适度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、长三角（除沪、宁；比如苏州、宁波）、珠三角（除广、深）、长江中游（比如武汉、长沙）、成渝（比如成都、重庆）、山东半岛（比如青岛、济南）、海西地区（比如福州、厦门）、关中（比如西安）、中原（比如郑州）等；

　　而值得注意的三类区域（审慎合作）则有：晋中、滇中、黔中、哈长、辽中南、呼包鄂、兰西等。

　　再比如对于企业，金融机构们手上仍然有一份“白名单”：龙头性质房企（比如前30）、资金实力强、开发经验丰富、经营规范、尤其在这种时候仍能保持资金链基本通畅的，银行是乐意继续合作的。

　　（这一部分稍微给大家补充得细一点：比如看开发经验吧，据“愉见财经”摸底，一些大中型银行要求的是国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米；民营房企具有10年以上开发经验，累计开发面积应不低于100万平方米。比如看开发资质，要求国资背景的房企具有三级或以上开发资质，民营房企具备二级或以上开发资质；而对于开发记录，银行们也会看房企过往开发项目销售情况和市场口碑，审查其有无历史遗留问题。如上文所及，虽然“地王”一词似显骁勇，但在银行的审查逻辑里，“地王”可是他们所避之不及的。）

　　五、尾声

　　我这朋友的房企，全国排名100以内、但属银行偏爱的“前30”开外。

　　我问他全公司资金缺口应该上百亿了吧？他笑笑说“当然，早过了”；

　　我问他现在有成本12%的钱要不要？他笑笑说“当然，用抢的”。

　　当年拼命筑高杠杆时，他们或许该想着一句话：“做生意是要有本钱的”；

　　此刻面对资金紧绷时，他们或许该想着一句话：“借钱是要还的”。

　　（房掌柜整理来自新浪财经）