“三价合一”下东莞二手房成交明显萎缩 业内呼吁调整税率

2013年2月26日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(简称《国五条》)第二条第(三)项规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

房掌柜：已交5万定金，突发执行“三价合一”，买家申请取消交易、退回定金，是否属于违约？

苏崎：目前，大部分的二手房买卖合同中，都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用，因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。

但由于《合同法》中也有规定情势变更原则，个人认为，如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用，大幅度增加了买方的购房成本，导致买方购房已无法成为事实，经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的，人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

房掌柜：业主当初购房用了阴阳合同，发票价远低于市场价，如今交易执行三价合一，出现巨大税费差额，能否以此为理由协商业主承担一部分税费？

苏崎：如双方签署的买卖合同约定由买方承担因房屋转让产生的全部税费费用，则仍应由买方按照合同约定承担。

房掌柜：由于银行不放款导致不能过户，但买家早已支付了首付款、中介费，卖家也还需要继续还房贷、交物业费，双方损失该由谁负责？

苏崎：买卖双方基于房屋买卖合同法律关系而存在，买方因通过银行按揭贷款方式购买房屋，又单方面与银行又形成金融借贷法律关系。因此，即使银行的原因而导致不放款，但由于支付楼款是买方的基本义务，应当由买方承担因银行无法放贷产生的风险，而因此造成卖方的损失，也应当由买方承担。

房掌柜：买家早就交了定金，但因卖家不动产证一直没有出来，导致过不了户出不了同贷书，如今银行执行三价合一最终导致交易失败，这违约责任应当如何认定？

苏崎：如证据证明确实因卖方的自身原因导致延迟过户，而造成买方需承担高额的税费费用，应当由卖方承担相应的违约责任。

房掌柜：去年8月份签购房合同，10月份出同贷通知书，约定利率上浮8%，但贷款一直迟迟不放称额度紧张，今年3月银行透露要利率要上浮至15%才能快速放款。请问银行这种行为是否违法?

苏崎：如买方和银行签署的按揭贷款合同经双方签章并生效，则银行不得随意变更银行利率，如银行单方上浮银行利率的，则银行存在违约行为。

房掌柜：不动产证发证慢、银行额度紧张、三价合一执行，近期二手房市场风波不断，预计东莞会迎来一股二手房违约潮，对此，就您个人的经验分析，遇到这种民事纠纷，您可以给买卖双方怎样的购房建议呢？

苏崎：本身就二手房交易风险而言，政策的变化，以及交易时间过长，一直是造成二手房交易纠纷的主要原因，而降低二手房交易风险的纠纷，一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员，以及熟悉二手房交易流程的法律人士，代为梳理交易流程，并提供专业的意见;其次，就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。