政策多管齐下成效显著 楼盘拒公积金贷款现象逐步改变

　　（来源：南方日报 张峰）

　　继去年经历了史上最严调控周期后，2018年楼市调控持续。金融信贷市场一开年就表现出不断紧收的趋势，新房放贷利率普遍较基准利率上浮已达20%—30%，而二手房贷款则仅有少数几家银行受理申请。

　　相较于银根的收紧，同样作为购房支付重要方式的住房公积金贷款则表现出宽松。“惠州住房公积金目前的放贷额度还比较充足，将大力为缴存职工购房提供助力。”市住房公积金管理中心相关负责人介绍。

　　然而，尽管公积金的低息优惠为购房市民提供便利，但开发企业拒绝公积金贷款的违规行为时有发生，市民针对拒绝公积金贷款行为的网络投诉也频繁出现。

　　如何确保公积金贷款不被拒绝？国家住建部、财政部、央行、国土部联合发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》要求开发商不得拒绝购房者的公积金贷款要求。惠州迅速落地，将企业拒贷行为纳入专项整治范畴，同时还将联合相关部门对违规企业房产交易进行限制，并将企业拒贷行为纳入诚信系统。

　　市住房公积金管理中心方面还将不断规范贷款房源的入库工作，将更多的商品房纳入该贷款体系中来，也更好地面向缴存职工公开，让其在进行置业选择时一目了然。

　　“在当前的信贷环境下，住房公积金贷款流程的不断优化，额度的有效提高对销售市场是个有力的补充。”多位房地产企业方面人士介绍，公积金贷款的优惠，不单能够减轻购房者的负担，对于完善销售体系和企业回款的帮助也是非常明显。此外，拓宽购房支付方式对于抢占有利的市场竞争先机同样关键。

　　A 政策方向

　　企业不得拒绝市民使用公积金贷款

　　去年尽管面临着史上最严的房地产市场调控环境，但全年1422万平方米的销售规模仍然处于高位，市场供需表现活跃，但住房公积金贷款却备受冷落。

　　据记者从惠州市住房公积金管理中心获得的动态信息，继2016年全市发放住房公积金贷款额大幅上涨，达到27.27亿元之后，去年该项业务规模大幅滑落近四成，这也意味着在房地产市场持续活跃的背景下，住房公积金贷款业务明显被弱化。

　　“全款优先，商业贷款靠后，公积金贷款不受理……”购房市民在本地论坛上发表的这种市场现象被广泛传播。开发企业的这一违规行为也受到市民投诉。在该中心网络问政平台上，自去年初以来，陆续就出现投诉楼盘拒绝购房者办理公积金贷款业务的网帖。从年初的少数几个楼盘，随后发展到普遍现象，公积金贷款在房地产销售环节频繁遇冷。

　　“缴存了住房公积金就是为了买房时能够有优惠，有保障，现在却都用不了。”不少市民开始质疑，缴存公积金的意义在哪里？究竟如何才能够保障缴存职工的权益？谁能够整治企业的违规行为……

　　去年底，国家住建部、财政部、央行、国土部联合发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求开发商不得拒绝购房者的公积金贷款，并加大了对该行为的惩戒力度。广东随后迅速落实，要求强化督查和落实。

　　据市住房公积金管理中心相关负责人介绍，该中心已明确将联合住房、房管等相关部门对违规企业进行专项监督检查，联合市房管局对拒贷的开发商房产交易行为进行限制。同时启动约谈机制，责令涉事房地产开发企业进行整改。

　　此外，由住建部门拟定的“房地产开发企业信用体系”也同步将开发商拒绝公积金贷款行为纳入，开发商拒贷行为一经核实，将会记负面分20分，直接与企业的贷款和融资等级相挂钩。据市住建部门住房科相关负责人介绍，该体系文本已进入最后的法制审核，通过后近期就将得到实施。

　　“中心目前还在进一步完善公积金贷款房源的入库工作，完善审核的准入，并在中心官网进行同步展示。”该中心相关负责人介绍，一方面完善监管将更多的新建商品房源纳入进来，另一方面更有效的公开，让市民进行置业选择时一目了然。

　　B 信贷环境

　　银根收紧，商贷市场放款压力明显

　　对于公积金贷款资金额度是否足够的问题，该中心相关负责人直言，目前资金池是足够的。该负责人同时介绍在贷款申请的流程上，该中心也得到了进一步的优化和简化，通过跟房管等部门的协同办公，减少了部分环节，只要申请资料齐全，贷款办理效率肯定不会比商业贷款慢。

　　然而，相较于住房公积金贷款的宽松局面，在房地产市场调控持续深化背景下的商贷市场则呈现出吃紧的局面。

　　去年底，本报记者在走访过程中就发现，在调查的近20家银行中，首套利率最低上浮10%，大多数银行保持在上浮20%的常态水平，而二套房利率最低上浮15%，最高上浮比例达35%。此外，多家银行则暂停二手房按揭贷款业务，仍在受理的也是大幅拉高基准利率，以及搭配不同类型的银行理财产品。

　　而在放款周期上则明显拉长。在调查中了解到，除九成以上银行表示额度不充裕，放款时间由以往的15天至60天延长到60天到180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态。

　　当前的市场则表现更加明显。多家二手中介机构负责人坦言二手房交易业务已经基本处于停滞状态，客户拓展难不说，就算找到了房源，找到购买客户，但信贷这一块也很难通过。

　　开发商方面则面临着回款压力的增大，水口某大型住宅项目营销负责人就表示，开发企业在计算业绩时，除了签约金额、认购情况，还有一个重要的指标是回款率。“今年的开发企业肯定都不会好过。”该营销负责人说。

　　多家开发企业则出现了限定银行办理按揭。相关行业人士表示，现在银行的贷款额度非常紧张，在选择放款和合作中都会有所偏重。这也使得开发企业都会找关系比较好、固定合作比较久的银行办理，也能确保业务能够办理下来。

　　面对这一市场局面，住房公积金贷款则提供了另外的选择渠道。在记者走访过程中，多位房地产行业代表表示出对公积金贷款的看好。他们指出，公积金贷款本身就是一项积极的住房保障政策，为市民置业安家提供保障，低位的贷款利率优惠能够有效节省市民的成本支出，对企业的销售回款也是一个很大的帮助。

　　C 市场趋势

　　市场分化，拓宽支付方式助力竞争

　　聚焦新年房地产市场的发展，跟随调控的不断深化，年初就趋紧的信贷环境后续继续收紧仍为大概率。结合前期市场企业捂盘积压下来的市场供应，以及呈现出降温的交易表现，市场压力明显。

　　据惠州中原发布的市场监测数据显示，在2018年，惠州全市将迎来超过2600万平方米的潜在供应量。考虑到企业控制推售节奏和灵活安排工期的因素，供应的新房面积规模最少也将达到近2000万平方米的水平，这无疑意味着市场将迎来年度房源供应高峰周期，市场竞争也将不断加剧。

　　“供应量的多寡最直接影响的就是市场的销售表现。”楼市资深评论人顾海波分析认为，过去两年的市场是属于不正常的供需表现，各种跟风、恐慌性入市，集中到一起需求就会被拉大。进入今年，住房租赁等长效调控机制的推进，市场的购房需求得到有效的分化，将带动市场回归理性。

　　他结合惠州百强房企集聚的市场形态格局表示，和深圳、东莞等一二线城市以往的市场发展阶段类似，一线房企成为主力开发群体，市场抗风险的能力增强，但市场竞争则将不断加剧。“大家都有自己独特的产品和较好的市场口碑，如何获取市场这就是一个综合性的营销交易过程了。”顾海波说。

　　“积极引入公积金贷款，尽可能广泛地吸引潜在置业者的关注，营造良好的市场形象是不错的路子。”碧桂园珑誉项目营销负责人鲜进介绍，项目从入市销售开始就积极申请了公积金贷款合作，同时也安排了专门办理该项业务的工作人员，支持和欢迎购房市民使用住房公积金，办理公积金贷款完成置业。

　　市住房公积金管理中心相关负责人认为，公积金贷款对企业而言并不会和商贷有什么不同，类似于购买商品可以用现金、刷卡和线上支付等方式，公积金贷款实际上是属于业主购房支付方式的拓宽。购房职工享受了公积金的贷款利率优惠，而开发商也能够吸引更多的有效客户。

　　值得注意的是，部分开发企业也提及贷款额度的限制问题，认为在当前惠州的房价水平下，单套普通房屋在100万—200万左右已经较为普遍，贷款额度的限制使得单纯的公积金贷款买房仍然难以实现。

　　“跟随市场的发展，贷款限额在新年也针对性地做出了调整，提高了10万的额度。”该中心相关负责人介绍，当前该中心针对个人首套贷款额度已提高至40万，夫妻双方则提至60万元，有效保障了市民的需求。与此同时，公积金与商贷的组合贷款相关的流程也进一步得到简化，为市民办理公积金贷款提供便利。

　　相关

　　开发企业拒绝公积金贷款将被查处

　　自去年初以来，跟随惠州楼市的走高，公积金贷款作为市民购房支付的方式备受冷落。在市住房公积金管理中心的网络问政平台上，因拒绝购房客户办理公积金贷款，惠城仲恺，惠阳大亚湾，以及各县区多个楼盘频繁遭到投诉。如何有效推动该问题的解决？记者日前从市房地产市场监督领导小组办公室获悉，在该监督小组筹备部署的2018年房地产专项整治行动中，在去年市房管、住建、发改和工商等部门基础上，市住房公积金中心也将一并纳入，同时将企业拒绝公积金贷款的行为纳入监管，更有力地打击企业拒贷的违规行为。

　　自2016年10月初启动惠州楼市调控以来，跟随价格监制、预售规范等行业监管机制的完善，以及去年4月初的政策加码，相关政策在市房地产市场监督领导小组连续部署的市场专项整治行动中不断得到落地深化。

　　尤其是2017年下半年，该监督小组结合新阶段的市场局面，全面部署了横跨整个2017年下半年周期的专项整治行动。由各主管部门领导带队深入各个县区楼盘进行检查。及时查处和规范市场销售环境，有效遏制了部分企业出现的捂盘惜售，价外加价等行为。

　　进入新年市场，结合年初召开的市房地产工作座谈会议精神，在坚持调控不动摇和积极发展住房租赁市场的同时，明确指出还将持续开展房地产市场秩序专项整治和商品房销售价格行为联合检查，加大打击投机炒作行为的力度，对群众投诉频繁的企业违规行为，露头就打。

　　在这一背景下，企业违规拒绝市民住房公积金贷款买房无疑成为了关注焦点。据《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房。这也意味着公积金低息贷款优惠政策是缴存职工的合法权益，任何楼盘不得拒绝使用住房公积金贷款或增加额外购买条件。

　　随着新年新一轮市场专项整治行动的部署，记者从该监督领导小组了解到，新一轮专项检查已将公积金主管部门一并纳入，将企业拒绝公积金贷款的行为纳入监管范围。市住房公积金管理中心相关负责人介绍称，当前国家四部委已经明确发文将对企业拒贷行为进行惩处，该局除将联合相关部门对违规的企业进行专项监督检查，还将联合市房管局对违规楼盘的房产交易行为进行限制。

　　此外，该中心在监督小组部署的联合整治行动之外，还将计划对房地产开发企业特别是拒绝公积金贷款的违规房地产开发企业，进行全面缴存住房公积金情况的专项检查。对于未开户或不正常缴存的房地产开发企业下发整改通知书，要求限期整改，对未整改企业进行行政处罚。