古人置业：明朝禁官员在任职地买房 晚清可分期

　　后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改，免费分房变成了“福利购房”——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。

　　嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

　　进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海流行过。

　　民国十六年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息，什么时候清账，什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。

　　1936年3月4日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高;而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，原因之一就是可以按揭。

　　身在北京的鲁迅就没有这么幸运。1919年底，鲁迅在北京八道湾买房，买的是一处四合院，前后三进，房子二十多间，总价3500块大洋。除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金，办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外为了安装自来水，还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费，几项开销加一块儿，差不多4000块大洋了。鲁迅刚上班(此前因为辫子军进京，鲁迅从教育部辞职)，没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了，还是没凑够，只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款，为期3个月，月息“一分三厘”。

　　一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。现在去银行办按揭，为期10年或者15年，年息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款，年息竟然超过15%，利息实在是高。

　　不是银行坑鲁迅，在整个民国时代，银行的利息都比现在高得多，以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例，为期一年的普通贷款，利息最低10%，高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折之类的物品做抵押，要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保。而当时民间高利贷的利息，月息一般高达8%，还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上。

　　4 孙中山呼吁不动产登记

　　古代中国没有房管局，也没有房本，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

　　想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%(宋仁宗即位时)，最高9%(康熙平三藩的时候)，再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。

　　为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

　　问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的?《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里，房产纠纷俯拾皆是，其中关键原因就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

　　进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。