欧阳捷：“五忧”房地产市场问题 别把行情当能力

　　最近参加了媒体举办的供给侧改革论坛，有幸与三位博士生导师 张军教授、韦森教授、钟伟教授同台对话，他们可都是学术界的重量级名人啊。

　　这次论坛，又碰上老朋友，广东卫视当家主持邓璐美女，她向我发问：供给侧改革造成了几家欢喜几家愁，您现在是欢喜多些还是愁多一些?

　　她其实是想问我，你们新城控股在一二线城市布局多还是三四线城市布局多一些?

　　我想了想，其实还是忧愁多一些。不是我们新城控股自己，虽然我们一季度增长了154%，我忧的是这个行业，我们有五忧：

　　第一忧，我们是在去库存还是加库存?今年供给侧改革的五大战役之一是去库存，照道理对于房地产来讲是好事，库存去掉了，又可以投资了，又可以开工了，又可以卖房子了，开发商又可以赚钱了。

　　但是，今年一季度全国商品房成交面积增长了33.1% ，销售额增长了54.1% ，一季度热闹虽然有去年基数低的因素，但如果全年都这么热闹的话是不是有点恐怖?这样的话，该死的开发商死不了，不该拿的土地又会继续拿，少开工又会变成多开工，如果像过去一样，开工面积高于销售面积，库存岂不是又会继续增加?

　　第二忧，我们是涨房价还是控房价?去库存当然要涨房价，房价跌了谁来买呢?买涨不买跌嘛。但是，去年比前年超发了4万亿钞票，所以，今年一季度全国房价同比上涨15.7%。而今年一季度M2又增发了5万亿，照这个速度，全年不是要增发20万亿啦?那可比去年的16万亿又多了4万亿。这房价能控得住吗?

　　一线城市房价涨幅太高了，与经济增长和收入增长不匹配了，短期会透支未来房价上涨空间。而我们还在控制大城市边界和土地供应，加剧了供不应求，连国家统计局长都说了，应该增加一线城市住房用地供应，如果不增加供应，下半年，上海、深圳、苏州、南京、杭州这样的城市房价还是会再次爆发性上涨的。

　　第三忧，棚户区城中村改造真的能完成一亿人吗?按照政府工作报告，如果在五年内要完成1亿人，也就是3000多万户的改造，相当于每年600多万户，哪怕是按照住建部要求其中50%货币化，也可以消化300万套商品住宅。过去三年全国住房每年销售才1000万套，城镇刚性需求和改善性需求至少能消化80%的供应，如果再增加300万套住房需求，这意味着商品住宅供求关系可能会发生逆转。当然，这或许是政府希望看到的，不过市场突然又会变成增长过快了。

　　第四忧，农民工接盘会不会一窝蜂?现在已经有十多个省出台了去库存和农民工购房政策，大家都在争抢农民工，有点像当年争抢外商一样。可是城镇化的路在农民脚下，不解决农民工3+1的痛点，包括进城安家的资本，农民工子女的教育，自由流动的社保，还有充分的就业机会，农民工是会用脚投票的。

　　我们这几年流动人口从2.36亿增加到3.1亿，不是在下降而是在增加，就说明农民工在转换工作城市上疲于奔命。如果真的能解决1亿人的农民家庭就地安置，每年也需要500万套住房，市场能受得了吗?