深圳填海 最大受益者竟是惠州？

　　3月2日，深圳市委书记马兴瑞发话，深圳计划填海55平方公里。话音刚落，深圳媒体圈炸开了，有人猜测可能的填海的地方，有人透过电影《美人鱼》狠批填海对环境的破坏，有人期待着填海能够压低房价……最后，数据把深圳人民带回了现实——深圳填海的区域从来都是豪宅区或总部经济区，豪宅都是10万/㎡以上;金融和总部经济的汇入更是推高深圳房价的元凶，并迫使南山的高新技术产业出现规模外迁。

　　深圳填不填海，惠州东莞并不关心，但深入挖掘深圳填海之事的内在逻辑，我们会发现一个信号：惠州东莞发展的黄金时代来了。在这个时代，惠州会笑得更灿烂。

　　深圳企业、人口外迁的高峰刚刚开始

　　1、深圳关内已经容不下高新技术产业

　　深圳单位土地产出一直保持全国第二(仅次于香港)，2015年高达8.77亿元/平方公里，是广州的3.6倍。过去深圳南山是深圳最核心的高新技术产业区，上市企业超100家，可是现在呢?不好意思，南山要发展创新金融和总部经济，不然GDP上不去。于是，2015年出现的现象是“全国第一区”第二产业衰竭(高新技术产业隶属第二产业)。

　　2、海量资本汇入，深圳地价房价将越来越高

　　金融和总部经济巨量资本汇入的结果就是产生超高的房价，包括高新技术产业在内的很多行业都受不了。截止2015年6月，深圳存款总量高达5.96万亿，远远高于广州4.14万亿，相比统计口径改变前的2014年末，增长率竟然高达59.5%!

　　3、深圳关外的工业用地不再用作工业

　　以前，关内的高新技术产业可以迁到关外，不过现在可不行了，就连华为都没办法继续在深圳扩大规模而搬到松山湖。去龙岗、坪山的产业园区转一圈很容易就发现，这些工业用地并没有用作工业生产，而是改建成产业商务园区，由资本持有出租和运营。

　　4、未来，跨市工作再正常不过

　　可以先看组数据，2000年东京日间人口比夜间人口多265万，而且趋势是不断的加强。也就是说，每天至少有265万非东京人到东京工作，背后的推力即是房价。同样的事情也发生在纽约都市圈，在曼哈顿上班的人甚至没有住在纽约，而是住在160km外的费城。从功能上融合周边城市，是这些人多地少单位土地产出高的核心城市发展的必然结果。