深圳填海 最大受益者竟是惠州？

　　3月2日，深圳市委书记马兴瑞发话，深圳计划填海55平方公里。话音刚落，深圳媒体圈炸开了，有人猜测可能的填海的地方，有人透过电影《美人鱼》狠批填海对环境的破坏，有人期待着填海能够压低房价……最后，数据把深圳人民带回了现实——深圳填海的区域从来都是豪宅区或总部经济区，豪宅都是10万/㎡以上;金融和总部经济的汇入更是推高深圳房价的元凶，并迫使南山的高新技术产业出现规模外迁。

　　深圳填不填海，惠州东莞并不关心，但深入挖掘深圳填海之事的内在逻辑，我们会发现一个信号：惠州东莞发展的黄金时代来了。在这个时代，惠州会笑得更灿烂。

　　深圳企业、人口外迁的高峰刚刚开始

　　1、深圳关内已经容不下高新技术产业

　　深圳单位土地产出一直保持全国第二(仅次于香港)，2015年高达8.77亿元/平方公里，是广州的3.6倍。过去深圳南山是深圳最核心的高新技术产业区，上市企业超100家，可是现在呢?不好意思，南山要发展创新金融和总部经济，不然GDP上不去。于是，2015年出现的现象是“全国第一区”第二产业衰竭(高新技术产业隶属第二产业)。

　　2、海量资本汇入，深圳地价房价将越来越高

　　金融和总部经济巨量资本汇入的结果就是产生超高的房价，包括高新技术产业在内的很多行业都受不了。截止2015年6月，深圳存款总量高达5.96万亿，远远高于广州4.14万亿，相比统计口径改变前的2014年末，增长率竟然高达59.5%!

　　3、深圳关外的工业用地不再用作工业

　　以前，关内的高新技术产业可以迁到关外，不过现在可不行了，就连华为都没办法继续在深圳扩大规模而搬到松山湖。去龙岗、坪山的产业园区转一圈很容易就发现，这些工业用地并没有用作工业生产，而是改建成产业商务园区，由资本持有出租和运营。

　　4、未来，跨市工作再正常不过

　　可以先看组数据，2000年东京日间人口比夜间人口多265万，而且趋势是不断的加强。也就是说，每天至少有265万非东京人到东京工作，背后的推力即是房价。同样的事情也发生在纽约都市圈，在曼哈顿上班的人甚至没有住在纽约，而是住在160km外的费城。从功能上融合周边城市，是这些人多地少单位土地产出高的核心城市发展的必然结果。

　　5、未来，深圳都会圈人口增长最快的不是深圳

　　东京面积&人口都跟深圳差不多，而回顾东京都市圈的发展史，很容易发现，当一座城市的人口密度、经济密度到达一定程度时，人口增长最快的不再是核心城市，而是周边城市。可以说，目前深圳客占领深惠深莞边界90%的房子并不是现象，而是趋势。

　　深莞惠一体化，最大受益者是惠州

　　在深圳带动下的惠州、东莞发展提速，为何说惠州会笑得更灿烂?

　　1、更广阔的空间，承载更多产能

　　惠州土地11599平方公里，而东莞只有2512平方公里，产业用地成本远低于东莞。更何况过去东莞的粗放式发展，大量土地被占用，也进一步提升产业转移企业的成本。

　　2、更好的创新土壤，无缝对接深圳创新产业

　　改革开放后30余年，惠州孕育出TCL、德赛、侨兴、麦科特等系列高新科技龙头企业，具有深厚的高新技术产业沉淀，产业链也更加完善，可以更好的承接深圳高新技术产业的外溢。

　　3、更综合的基础设施，更佳的商贸、物流发展土壤

　　惠州港口吞吐量已接近1亿吨，在全国港口吞吐量滞胀时，依然保持近2位数的增长。另外，惠州机场已复航并且扩建，未来将有4条高铁贯穿惠州各县市。不管是人流物流能力与便捷度都强于东莞。

惠州港将成为珠三角最大的油气化工储运基地

　　4、更包容的人才落户政策

　　在惠州合法稳定工作2年即可参加积分入户，购房入户的甚至更宽松。而东莞户籍是千万外地人都想拥有却极难拥有的，因为东莞的很多的地和厂房归属集体，拥有户口就拥有领分红的权利，这种状况预计2020年才能有所改变。

　　5、更好的人口吸纳条件

　　就目前的情况而言，虽然惠州的房价也出现了较高幅度的增长，但相比东莞而言依然处于低水平，拥有更强的深圳人口吸引力。更何况惠州的自然、人文、都市鱼水和谐，长年上榜《中国十佳宜居城市》、《中国最具幸福感城市》。

　　6、未来10年，深圳发展的重心在东部

　　马书记的重心是深圳东部，一上台就出招打通深圳东部交通，包括推进深圳东部8号线、外环高速龙岗段、盐坝高速等重大交通项目建设。这也使得未来深惠之间的交通将有大幅度提升。

惠州西湖

惠州双月湾

　　如果说深圳将成为纽约，惠州将是现在的费城

　　从地理区位看，惠州是深莞惠经济圈(3+2)的地理中心，土地面积大，毗邻相接四市。交通方面，惠州是深莞惠经济圈的中心枢纽;经济上，惠州承接“深、莞”辐射，助推“河、汕”发展。深莞惠经济圈，深圳是资本聚集地，惠州或将成为经济圈的高新科技产业研发&制造、建筑、运输产业的中心，未来经济持续增长的动力中心。这样的经济结构，其实也是目前费城的缩影。

一衣带水的费城CBD，跟惠州有几分相似

　　未来几年，惠州发展重心在市区

　　过去几年，惠州经济发展重心在建设产业园区与承接深圳产业的转移园区。而现在，随着产业转移水到渠成，发展重心回归到市中心区，重点发展现代服务业集聚区，以更好的为不断升级的产业服务。

　　根据《惠州市现代服务业集聚区规划(2014—2020年)》战略性文件，未来几年惠州将重点发展市级现代服务业集聚区，力争打造10个产值超100亿元(合计1000亿)、具有全国影响力的现代服务业集聚区。其中，江北CBD是核心。

　　惠州第一中心地标，启幕中心繁华

　　荣灿•惠州中心位处惠州市江北CBD中心核心地段，坐拥惠州最为繁华和成熟的商业商务配套、90%以上行政资源和极佳的江景视野。惠州第一中心地标，约245米城市标杆，书写城市高端商务天际线。

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