创新引资模式 鼓励社会资金一同参与保障房建设

　　加快提供保障性住房是当前政府解决民生问题的一个重大事项。今后5年新建3600万套保障性住房的目标已明确,今年新建1000万套保障性住房的“硬任务”已具体划分为各地的建设任务目标。据估计,1000万套保障性住房需要1.3万亿元以上的资金。如此巨额的开支,仅仅依靠政府财政投入是不可能的,政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。显然,必须积极引导、拉动社会资金的参与,才能顺利实现保障房建设目标。

　　当前保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等。鉴于各地经济适用房、“双限房”供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实,除“共有产权”式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外,我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房,我们倾向于引导非政府资金参与廉租房和公租房建设。

　　三种方式建设廉租房

　　廉租房是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低,不可能由市场自行提供,必须由政府提供特定政策支持来建设这种住房,但引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。我们建议廉租房可以通过以下方式提供。

　　建议一:政府与投资机构合作,通过建设-转让（BT）的模式提供廉租房

　　BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写,BT的含义是:政府公共部门通过合同约定,将拟建的项目授予投资人,在规定的时间内,由投资人按照政府要求,在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下,承担工程的融资和建设,合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。

　　BT方式的基本操作过程是:政府公共部门通过公开招标的方式选择一个项目公司,与项目公司签订一个包括政策支持内容(如优惠条件提供周边开发权等)以及回购内容的合约。项目公司根据此合约进行融资并建设,项目建成后项目公司根据回购的相关条款转让给政府的相关部门。政府接收部门根据回购条款一次或分次将资金付给项目公司。

　　BT方式的关键点有三个:一是选择的投资机构要有足够的资金实力,同时应有较强的融资能力。因为选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题,如果项目公司融资能力不强,就失去了选择BT形式的意义。二是回购的方式选择要合理。政府在选择回购时,可根据资金情况来确定,如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。三是政策支持条件应合理,符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。