创新引资模式 鼓励社会资金一同参与保障房建设

　　将BT作为建设廉租房的适用模式,主要基于以下几个原因:

　　首先,政府提供廉租房的一大障碍是建设资金不足,而BT这种形式最大的优势就是为项目提供和筹措建设资金,缓解建设期间的资金压力。通过成立BT项目公司,项目建设方可采用项目融资方式实现表外融资,实际借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力,并有效提高资金的使用效率,分散投资风险。

　　其次,采用BT方式可以降低工程实施难度,提高工程投资建设的效率。BT项目由建设方负责工程全过程,包括工程前期准备、设计方案细化、施工及监理等建设环节,有利于有效实现设计、施工的紧密衔接,减少建设管理和协调环节,实现工程建设的一体化优势和规模效益。

　　第三,BT方式一般采用固定价格合同,通过锁定工程造价和工期,可有效地约束工程造价,降低业主的投资建设风险。廉租房建设中控制造价的效果尤为明显。

　　第四,BT方式目前是国际上通用的首先以融资为目的的公私合作形式。通过设置回购承诺和回购担保条款,可降低项目投资风险,对资金实力雄厚、管理运作规范的大型施工项目而言,BT项目属良好投资渠道,通过BT方式参与工程项目的投资建设,能够充分发挥企业自身技术和资金的综合优势。政府则通过这种BT方式,既为建设廉租房融入资金,也为社会较快提供了更多、更好的廉租房。

　　建议二:政府与房地产商合作,通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房

　　政府引导、拉动社会资本参与廉租房建设与提供的另一个可行办法,是政府在向房地产商转让土地使用权用于开发时,拼盘搭配式地要求开发商必须向政府提供占整个建设面积一定比例(如30%)的廉租房。

　　这种做法的实质是政府用原可得的更高土地出让金的一部分用于建设廉租房,只不过在这种办法中,政府省去了许多中间过程,表现为廉租房直接由开发商提供,其费用在土地转让金中直接减去。

　　通过这种方式提供廉租房过程中,政府的责任是:一是负责组织土地使用权的出让,可以仍然采用招投标方式,由竞争中的中标者取得开发权。二是负责开发地块与其整个辖区建设的通盘规划的优化协调匹配,以及地块开发具体方案内部各要素的合理拼盘搭配。三是全面、清晰、合理设定廉租房建设的具体规格、标准及相关管理要求。四是持有廉租房所有权并负责廉租房的公平合理分配。五是组织必要的工程监理与验收。开发商的责任包括按照中标合同要求建设廉租房;负责廉租房建设的融资。