房产税带来楼市拐点了吗?

　　●站在公共利益角度，政府必须做一些平衡。所以国际上普遍采用房产税，是有道理的。房产税未必能够在短期内遏制房价，但是房产税可以抑制囤房，调节财富差距。

　　●主持人：本报记者 龚丹韵

　　●嘉 宾：陈 杰 (复旦大学住房政策研究中心执行主任，副教授)

　　龚丹韵：自从上海房产税试点政策出台以来，最近买家都在持币观望。您觉得是否意味着楼市出现了拐点？

　　陈杰：从最近几周的楼市交易量，还很难看出房产税的作用。首先，春节期间本来就是楼市淡季。其次， 1月以来很多政策相互叠加。除了房产税之外， “国八条”也刚刚出台，而近期又面临本轮第三次加息，宏观经济面也在调整。三个以上的因素互相影响，很难一下子判断，当前楼市状况有多少是房产税本身的影响。

　　当然，房产税对楼市肯定会造成一定冲击。比如说对户型选择会有结构性冲击，对外地人来沪买房会有更大抑制。此外，更主要的还是一种心理冲击，让人对后期的楼市产生不稳定感，逆转了市场气氛。投资需求对利息和税收等政策走向还是非常敏感的，短期内自然会观望。但是房产税的影响更多是长期性的，当前还很难下断语。

　　龚丹韵：您觉得这次房产税的政策，有什么特别针对性？

　　陈杰：细读房产税的政策，很明显对自住住房尽力保护。三口之家拥有180平方米的免税额，仍然比较宽松，从中可见决策者十分谨慎，尽量不触及大多数人的合理利益。当然，现在许多高收入者，包括部分中产阶层一边有改善居住的需求，一边也有投资心理。既然怀着一定的投资目的，就要有承担成本的准备，天下哪有永远一本万利的好事情？

　　说到底，房子作为商品实在太特殊了，既是必需品又是投资品。其他商品如计算机、汽车产能可以无限扩大，然而房子不会，土地毕竟有限。如果不限制投资冲动，那将会影响到真正需要房子的人。站在公共利益角度，政府必须做一些平衡。所以国际上普遍采用房产税，是有道理的。房产税未必能够在短期内遏制房价，但是房产税可以抑制囤房，调节财富差距。 “不患寡而患不均”，政策如果做到公平公正，那么即使房价再上涨，老百姓也不会有很大怨气。

　　龚丹韵：房产税不仅是楼市政策的一种尝试，更是财税制度的一种完善？

　　陈杰：房产税是完善税制的题中应有之义。过去，地方财政大量依赖土地出让金，这种办法属于一次性收益，不具有可持续性。房产税属于细水长流，会改变政府的土地行为，对城市的运营方式也会产生触动。

　　值得注意的是，这次是选择部分城市试点房产税。因为从国际经验而言，房产税有两面性。由于它比较细水长流，短期内很难募集到大量资金，升级城市的基础建设，城市的扩张和发展受到局限。必须等一个地区的城市化基本完成，楼市繁华到一定程度，地段升级，积年累月之后，房产税才能成为很好的公共设施服务的融资渠道。所以引进这种税收，属于功在千秋，为后人创造福利，当前一时半会儿还不一定看到效果。

　　龚丹韵：这么说，房产税对大众的生活其实影响不大？

　　陈杰：短期内影响不大，但长期后不好说，尤其房产税要像国外一样全面铺开的话。国外在征收房产税时，也怕对普通老百姓形成过度负担，所以往往采取一定的对冲政策。比如美国，房产税税负平均达到纳税人家庭收入的2%-3%，还是比较重的，但同时又允许从个人收入所得税进行抵扣，抵扣额平均达到2%，等于基本抵消了，还是鼓励人们去买房。并且他们的房产税是给地方政府的，收入税抵扣大头属于联邦政府，相当于联邦政府给地方政府转移支付了。但如果你再去多买几套房，就没有更多额度的个人收入所得税可以抵扣，一定程度上仍然抑制了投资囤房。

　　国际经验的第二个问题是，要防止房产税拉大地段差距和居住分割。我们经常被告知，房产税会形成良性循环。地区发展得好，房子越是值钱，房产税越多，就越有钱投资教育医疗，让房价更加上升。但也要想到，发展不好的地方，房产税越是少，越没钱投资公共基础建设，然后产生恶性循环。居住分割，也是很大的社会问题。所以美国政府也注意通过政策引导，积极平衡地区差距，鼓励开发商在好社区建设廉价公房，定向卖或租给低收入阶层，来缓解居住分割。这些对我们来说，都是需要提前思考的前车之鉴。

　　龚丹韵：现在民间流传着一个办法：去注册一家公司，以公司名义购房。这方面的漏洞您怎么看？

　　陈杰：确实，中国房地产税对住宅和对公司不大一样。公司的房地产税也需要改革，正在研究和调整的过程中。一项政策总不会完美无缺，但随着市场变化，相应的政策调整总会出现。

　　过去，大家和房地产打交道的税，都是一次性交付，具体手续并不十分清楚，往往都由中介搞定。现在很多人对房产税一下子适应不了，也很正常。以前，我们都觉得税收的事情离自己很远，个人直接处理税收事务的能力几乎为零，在个人所得税之后，房产税可以说是又一个起点。

　　龚丹韵：那么，您估计楼市未来究竟会如何？