科学预测房价下跌？ 房价下降言论仅为奉迎

　　最近五年，全国城市房价一直在涨，京、沪等“一线城市”甚至翻番。不过，在这同时，预言房价即将下跌、崩溃的言论，不绝于耳。虽然一次次失灵，不少人借此成名，博得“百姓经济学家”，“有良心的学者”的称号，更有人以房价涨跌设赌局，吸引眼球。

　　普通居民的收入，这几年并无明显增加，起码远低于GDP增速，面对迅速上蹿的房价，只有祈祷的份。房价将下降的言论，迎合了他们的心理，不啻一种安慰。但是，凡是听从了这些人言论的，都后悔不迭。这难道算是“有良心么”？

　　今年的房地产调控力度，前所未有，4月和10月，政府两度出重拳，遏制需求，打击投机，提高购买门槛。所以，加入预言房价下跌队伍的人也愈多。然而今年的房价依然在涨，从未真正掉头。中国社科院最近有报告说，今年房价大约涨15%，严重被压抑，明年或将出现报复性反弹。

　　断言房价下跌的人，即使不是“忽悠”，依据主要是房价过高，泡沫过大，也属于泛泛而谈。有了过去的教训，相信他们的人，越来越少了。

　　恰在此时，某大学一份研究报告出炉，运用理论、数据和模型，得出的“科学”结论是：明年上半年，北京五环以内的房价将下跌20%。具体时间和幅度都有了，言之凿凿，这份报告和写报告的专家，旋即成了媒体宠儿。若说忽悠，纯粹发泄感情，你可以不信，科学预测，你还能不信？我要说，即使是“科学”的结论，也不必太在意。因为预测房价，与科学无关。

　　当前，中国的住房，已不只是商品，而更多具有资产属性，有太多因素影响房价。而科学，是用数据说话的，但资产价格的决定因素之一，是人的心理，如何量化？随时可以变化的制度因素，如何用数据表示？而如果忽略了这些，不管数学模型如何漂亮，计算如何精确，其结论，本质上一定是离谱的。

　　简单说，房价预测的数学模型，就是把房价看成是可以数量化的一些变量（如收入、税收、利率等）的函数，用线性回归方法，确定它们之间的相关关系。可是，房价和某些变量有关，具有相关关系，但并不一定有确定的因果关系。说得难听点，数学家完全可以建立模型，作关公和秦琼的相关性分析。

　　不信任一些人胡扯，你就是在进步，不迷信专家唬人的研究报告，你才真正成熟。

　　中国城市的房价高，绝非技术因素决定的，而是制度因素。为什么调控政策这么严厉，却难以产生明显效果，就是因为制度性因素未改。

　　比如土地。正常情况下，地价是房价的基础。土地实际是地方政府的财神爷。有人说土地“招拍挂”制度比无偿划拨好，可以避免暗箱操作。可是，招拍挂下的地价，一定是天价。因为地方政府有人为限制土地供应的冲动，而资金实力庞大的央企们，正好可以一显身手。做高价地，虽然在舆论上是过街老鼠，而对企业和地方政府而言，却是值得骄傲的。今年“两会”之后第二天，北京便出了三个“高价地”，全是央企，一时群情激昂，国资委不得不下令不以房地产为主业的78家央企退出房地产开发领域。可是，直到目前，还没有一家退出去。