新政首付拆招：首付不够 惠州开发商“帮你出”

　　■ 新政落地

　　新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二套房认定以家庭为单位，且既认房又认贷，房贷认定标准趋严。目前惠州各大银行已经按照国家新政全面执行。

　　7月中旬，继大亚湾之后，惠城区中行、农行、建行、工行四大商业银行已经把外地人在惠城区购房的最低首付，提高至五成。深圳客和东莞客在惠州购房的“同城待遇”被收回。

■ 开发商拆招

　　“垫首付”再度浮出水面

　　面对空前严厉的楼市调控政策，记者发现，“垫首付”再度浮出水面。这一手法早在上一轮调控中就已出现，而如今的市场行情似乎与当时颇为相似。

　　比如客户购买一套100万元的第二套房，按照银行政策需要首付五成，即50万。如果客户拿不出，开发商可以帮客户垫付两成或三成，剩下的部分由客户自己出，这样客户就可成功申请贷款。开发商所垫付的钱要在一定期限内归还，但不需要利息，过期不还就按照合同规定偿还。如果开发商有比较充足的资金，就可以用这种方式来销售。但目前更多企业担心的是，如果政策收紧客户无法归还，自己的风险将会加大。

　　■ 破解实例

　　1、开发商可帮客户垫付三成？

　　惠阳区某楼盘三期单位于6月份开盘，吸引了近千名客户前来认购。据了解，户型为200平方米左右的大户，总价需要200万以上。在售楼现场，当有人表示太贵买不起时，一中介人员说：“你还嫌贵啊，这么多的赠送面积均摊下来也就8000元/平方米的价格，再加之其他优惠算下来不到7000元。而且首付五成，开发商可以帮客户垫付两成或者三成。”

　　这位中介人员表示，借款在一年之内无利息返还，如果超过时间就按当时银行贷款利息返还。在购房合同上会就相关协议进行注明。他还说，这样的垫首付其实4月份开始就有楼盘在做了，而且客户对于此也颇为接受。客户还不用担心承担法律责任，银行方面还是收取五成首付，并没有形成骗贷，该协议只是开发商和购房者之间的法律责任。

　　2、签附加协议，半年内还一成

　　“我们的优惠会持续到7月底，你还是尽快决定吧。”江北某楼盘销售人员如此对买房者说。该楼盘均价在5300元/平方米左右。当有人表示二套置业首付太高时，工作人员立刻表示，楼盘正在开展一个特殊优惠的活动，从6月份开始，在7月底截止。如果是二套置业，客户可以首付三成，另外两成由开发商来垫付，一年之内无利息返还。买卖双方要在购房合同之外签附加协议，协议中注明，半年内还一成，一年内再还另外一成。那如果客户没有按时返还是否会要求被退房呢？工作人员表示不会，只要支付千分之三的违约金就可以，比如开发商帮垫付10万，违约金就是300块。由于违约金并不是很高，所以有手头紧的客户也会选择接受这种付款方式。就目前来看，购买所有户型都有这个所谓的“优惠”。

■ 律师说法

　　“垫首付”实质是变相套贷

　　广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，开发商为购房者垫付首付款的行为，实质是变相套贷行为，购房者应当看清其中的法律风险。首先，如果购房者接受开发商垫付首付款，意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。一旦出现银行按揭“断供”，不但将留下不良银行信用记录，而且将被收取较高的罚息。

　　其次，如果由开发商垫付部分首付款，一旦购房者出现违约行为，将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行，留下不良个人信用。

　　再次，不排除个别开发商通过合同的不平等条款来加重购房者的义务。

　　■ 购房者说

　　“投资不是随时都有的，最主要看机会。虽然该楼盘定价并不低，但加之超大赠送面积，再加之帮垫两成首付，在购房门槛上得到有效降低。”

　　———一位来自深圳的投资客张女士，她还带了几个朋友来看房